À qui la faute ? Une responsabilité qui ne pèse pas sur les épaules du vendeur
Lors de l'achat d'une maison, une question peut rapidement vous hanter : que se passe-t-il si le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) s'avère erroné ? Dans une telle situation, il est légitime de se demander qui est responsable et comment réagir.
Heureusement, la loi est claire sur ce point. La responsabilité du vendeur semble être mise de côté car le DPE a principalement une valeur informative. En d'autres termes, le vendeur ne peut être tenu pour responsable que s'il est prouvé qu'il avait connaissance de l'erreur et que celle-ci est d'une grande importance, rendant ainsi possible l'engagement de sa garantie des vices cachés. Cependant, il s'avère souvent ardu pour l'acquéreur d'établir une telle faute, ce qui rend les actions en justice à l'encontre du vendeur, bien que possibles, difficilement couronnées de succès.
Diagnostiqueur : le véritable responsable en cas de DPE incorrect
Si le vendeur est majoritairement épargné par la justice, le diagnostiqueur, lui, ne bénéficie pas d'une telle clémence. En effet, ce dernier peut voir sa responsabilité délictuelle engagée, notamment lorsqu'il commet une faute durant sa mission. Les tribunaux se sont déjà prononcés en faveur des acquéreurs lésés, constatant que les erreurs du diagnostiqueur avaient non seulement faussé le DPE mais également privé l'acheteur d'un choix éclairé.
Le tribunal de grande instance de Paris illustre parfaitement cette tendance en ayant déjà retenu la responsabilité d'un diagnostiqueur, le condamnant à verser des dommages et intérêts à l'acquéreur affecté.
Un cas pratique d'erreur de DPE et ses conséquences
Prenons un exemple : un investisseur fait l'acquisition d'un appartement dans l'intention de le louer. Le DPE inclus dans le dossier indique des notes assez satisfaisantes concernant la consommation énergétique et les émissions de gaz à effet de serre. Cependant, en réalité, l'appartement se révèle moins performant qu'indiqué, obligeant l'investisseur à entreprendre des travaux d'optimisation énergétique conséquents. Le préjudice est donc double : financier et moral, l'acquéreur ayant été privé de la “prise de décision éclairée” promise par la loi.
Quelles options s'offrent à vous en cas de DPE erroné ?
Depuis le 1er juillet 2021, les cartes ont été redistribuées concernant le DPE. Suite à la loi ELAN du 23 novembre 2018, le DPE est désormais opposable, ce qui signifie que les acquéreurs et locataires peuvent désormais se retourner contre le vendeur ou le propriétaire-bailleur, et ce sur le même fondement que les autres diagnostics immobiliers.
“C'est une avancée significative dans la protection des droits des acquéreurs et des locataires”, pourrait-on dire, car désormais, la responsabilité contractuelle du vendeur ou du propriétaire-bailleur est engagée en cas de DPE erroné, tout comme celle du diagnostiqueur.
À savoir avant de passer à l'achat : la validité du DPE
Avant de sceller une transaction, il est essentiel de s'assurer que le DPE est conforme aux normes en vigueur. Cela inclut notamment une réalisation par un professionnel certifié et une validité qui ne dépasse pas dix ans.
Dans le cas contraire, les acquéreurs et locataires ont le droit d'invoquer l'opposabilité du DPE, ouvrant ainsi la voie à des négociations potentiellement plus avantageuses.
En conclusion : une protection renforcée pour les acquéreurs et locataires
Les nouvelles dispositions introduites garantissent une meilleure protection pour les acquéreurs et locataires, leur permettant de demander des travaux pour améliorer la classe énergétique du bien en cas de DPE erroné, ou encore de réclamer une indemnisation.
Le non-respect des obligations relatives au DPE est passible de sanctions financières, notamment des amendes pouvant aller jusqu'à 3000 € en cas de récidive.
Ainsi, en tant qu'acquéreur ou locataire, vous disposez désormais d'un panel de recours plus large pour vous défendre en cas de DPE erroné, et garantir que votre nouvel habitat répond bien aux standards que vous étiez en droit d'attendre.
📄 Sources :
- Article L271-4 du code de la construction et de l'habitation : ce texte précise les obligations liées à la remise du diagnostic de performance énergétique lors de transactions immobilières.
- Article 1240 du code civil : il évoque la responsabilité civile en cas de dommages causés à autrui, ce qui pourrait s'appliquer en cas d'erreurs dans les diagnostics.
- TGI Paris, 5e ch., sect. 2, 7 avr. 2011; n°09/15353 : cette décision de justice traite d'un cas spécifique où un diagnostic erroné a été remis et les conséquences juridiques qui en ont découlé.
