Entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026, un dispositif fiscal exceptionnel permet aux parents de donner jusqu’à 300 000 € à leurs enfants pour acheter un logement neuf sans droits de donation il reste moins de 7 mois pour en profiter.
La loi de finances pour 2025 a créé un avantage fiscal temporaire codifié à l’article 790 A bis du Code général des impôts : une exonération totale de droits de donation pour les parents qui aident leurs enfants à accéder à la propriété immobilière (loi n° 2025-127 du 14 février 2025, art. 71, Légifrance). Pour les enfants majeurs qui peinent à financer leur premier achat, cette aide peut faire la différence entre un projet réalisable et un rêve reporté : seulement 17,2 % des ménages de moins de 30 ans sont propriétaires de leur résidence principale (INSEE, enquête Histoire de vie et Patrimoine 2023-2024). Mais contrairement à ce que laissent croire de nombreux articles, le vrai plafond n’est pas 300 000 € — et la fenêtre pour agir est bien plus étroite qu’il n’y paraît.
Jusqu’à 463 730 € sans droits de donation : comment maximiser ce dispositif avant sa fermeture
Le plafond affiché de 300 000 € est déjà considérable. Mais il ne représente pas le maximum atteignable.
L’article 790 A bis du CGI prévoit une exonération de 100 000 € par donateur. Un enfant peut donc recevoir 100 000 € de son père, 100 000 € de sa mère, et 100 000 € d’un grand-parent (ou arrière-grand-parent), soit 300 000 € au total dans ce seul cadre (art. 790 A bis CGI / BOFiP ENR-DMTG-20-20-20).
Ce dispositif est cumulable avec deux autres mécanismes fiscaux existants. L’abattement classique en ligne directe de 100 000 € par parent (art. 779 CGI) et le don familial de sommes d’argent de 31 865 € par parent (art. 790 G CGI) s’ajoutent au 790 A bis. Deux parents peuvent ainsi transmettre jusqu’à 463 730 € à un enfant sans droits de donation (ARAPL Île-de-France / BOFiP ENR-DMTG-20-20-20 du 4 septembre 2025).
Autre différence structurelle avec les donations classiques : Les sommes transmises via le 790 A bis ne sont pas réintégrées dans la succession du donateur. Concrètement : pas de rappel fiscal sur 15 ans, contrairement au régime de droit commun (ADCF, analyse patrimoniale, avril 2026). L’avantage fiscal est définitif. Il ne grève pas les abattements successoraux futurs.
Mais cette générosité exceptionnelle s’accompagne de conditions strictes et d’une date butoir non négociable.
Les 5 conditions à respecter (et pourquoi la date limite est vraiment définitive)
La loi prévoit explicitement que le Gouvernement remet au Parlement un rapport d’évaluation avant le 30 septembre 2026 (art. 71, loi n° 2025-127). Ce calendrier confirme que l’extinction au 31 décembre 2026 est inscrite dans la loi elle-même — non dans un décret modifiable par voie réglementaire. La LF 2026, promulguée le 19 février 2026, ne prolonge pas le dispositif.
Les cinq conditions à respecter pour bénéficier de l’exonération sont les suivantes.
1. Le logement doit être neuf ou en rénovation énergétique. Le don doit financer l’acquisition d’une résidence principale neuve ou en état futur d’achèvement (VEFA), ou des travaux de rénovation énergétique éligibles à MaPrimeRénov’ sur la résidence principale du bénéficiaire. Les logements anciens achetés sans travaux éligibles sont exclus (art. 790 A bis CGI / BOFiP ENR-DMTG-20-20-20).
2. Conservation minimale de 5 ans. Le bénéficiaire doit conserver le logement comme résidence principale ou le louer pendant au moins 5 ans après l’acquisition (Ministère de l’Économie, juin 2026).
3. Versement avant le 31 décembre 2026. Les fonds doivent être versés avant le 31 décembre 2026. Leur utilisation effective peut intervenir jusqu’à 6 mois plus tard (Ministère de l’Économie, juin 2026).
4. Déclaration obligatoire dans le mois. Le don doit être déclaré à l’administration fiscale dans le mois suivant son versement (Ministère de l’Économie, juin 2026).
5. Pas de cumul avec d’autres avantages. L’exonération ne s’applique pas si le bénéficiaire a déjà bénéficié d’un crédit d’impôt ou d’une déduction de charges pour les mêmes dépenses (Ministère de l’Économie, juin 2026).
Un amendement au projet de loi de finances pour 2026 proposait une extension du dispositif jusqu’au 30 juin 2027. La loi de finances pour 2026, promulguée le 19 février 2026 (loi n° 2026-103), ne contient aucune prolongation du 790 A bis. Une prolongation via un futur texte législatif reste théoriquement possible, mais aucun projet en ce sens n’est annoncé à ce jour.
L’histoire fiscale française fournit un précédent direct. Le « don Sarkozy » de 2004-2005 était une exonération temporaire de droits de donation sur les sommes d’argent, plafonnée à 20 000 € puis 30 000 €. Il a pris fin le 31 décembre 2005 et n’a pas été reconduit sous cette forme (blog.masuccession.fr / Euodia / CGI art. 790 G). Il a ensuite été pérennisé sous une forme allégée à 31 865 €, soit 3 à 10 fois moins généreux que le dispositif actuel (Euodia, 2025).
Le scénario est connu : un avantage exceptionnel, une date de fin respectée, un remplacement bien moins favorable. Rien ne garantit que le 790 A bis échappe à ce précédent.
Mode d’emploi : les 3 étapes pour sécuriser votre donation avant le 31 décembre 2026
Ce dispositif a été largement ignoré pendant sa première année d’existence. La Commission des affaires économiques de l’Assemblée nationale a qualifié le 790 A bis de dispositif « resté quasiment lettre morte » en 2025, faute de communication gouvernementale (Avis sur le PLF 2026, automne 2025). La raison principale : l’instruction fiscale BOFiP n’a été publiée que le 4 septembre 2025 (BOFiP ENR-DMTG-20-20-20). La fenêtre effective est donc encore plus courte que les 22 mois prévus par la loi.
Étape 1 : Vérifier l’éligibilité du projet immobilier.
Le logement ciblé doit être neuf ou en VEFA. Le marché du logement neuf a enregistré 92 352 ventes en 2025, soit -10,8 % par rapport à 2024 et un retour sous le seuil des 100 000 unités — niveau qualifié de « catastrophique » par la FPI (bilan annuel FPI, février 2026). L’offre est structurellement contrainte, ce qui rend la planification anticipée indispensable.
Étape 2 : Calculer le montant transmissible et déclarer dans les délais.
Le don doit être déclaré à l’administration fiscale dans le mois suivant son versement — désormais par télédéclaration obligatoire depuis le 1er janvier 2026 (décret du 17 novembre 2025). Un retard de déclaration peut remettre en cause l’exonération. Vérifiez également qu’aucun crédit d’impôt ou déduction de charges n’a déjà été utilisé pour les mêmes dépenses par le bénéficiaire.
Étape 3 : Verser les fonds avant le 31 décembre 2026.
Les fonds doivent être versés avant cette date. Leur utilisation effective peut intervenir jusqu’à 6 mois plus tard (Ministère de l’Économie, juin 2026), ce qui laisse une marge pour les acquisitions en VEFA dont la livraison intervient début 2027. Un notaire ou un conseiller fiscal peut sécuriser la documentation et vérifier la compatibilité du projet avec les conditions du 790 A bis.
Aucune garantie de prolongation n’existe, et le précédent du don Sarkozy montre que les gouvernements ne reconduisent pas systématiquement ces avantages à leur niveau initial. Agir avant le 31 décembre 2026 signifie sécuriser une transmission de patrimoine sans droits de donation et sans rappel fiscal successoral — un avantage définitif que vos enfants conserveront même après votre décès.
Avez-vous identifié le montant exact que vous pourriez transmettre à vos enfants sans droits, et avez-vous consulté un notaire ou un conseiller fiscal pour vérifier la compatibilité de votre projet immobilier avec les conditions du 790 A bis ?
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