Comment calculer son taux d'endettement pour un crédit immobilier ?

Le taux d’endettement pour obtenir un crédit immobilier est régi aux mêmes règles que pour un crédit à la consommation, à savoir 35%. Au delà de ce taux, les organismes bancaires peuvent refuser de vous accorder votre demande de crédit immobilier.

La formule pour calculer son taux d’endettement

Le taux d’endettement est égal au rapport entre les charges mensuelles du ménage (remboursement du prêt, intérêts, assurances…) et leurs revenus nets. Ce ratio permet de savoir si le ménage aura suffisamment de ressources pour assumer ses nouvelles charges liées au crédit immobilier.

Pour calculer le taux d’endettement, il faut prendre en compte deux variables :

Le montant total des charges fixes : crédits, loyer, assurances, frais kilométriques, abonnements divers
Le montant total des revenus : salaires, revenus locatifs, pensions, etc…

La formule : charges x 100 / revenus = taux d’endettement

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Quel est le taux d’endettement maximal autorisé pour un crédit immobilier ?

Le taux d’endettement est un critère important, car il conditionne l’obtention ou non d’un crédit. En effet, les banques et organismes de crédit sont très regardants sur ce point, car plus le taux d’endettement est élevé, plus le risque de non-remboursement du crédit est important.

Aucun texte de loi ne définit de taux d’endettement maximum mais Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) recommande de ne pas dépasser les 35% (2020)

Le taux d’endettement maximal autorisé dépend des revenus du demandeur de crédit, mais aussi de sa situation professionnelle et familiale. En général, les banques acceptent un taux d’endettement compris entre 33 % et 40 % pour les profils les plus solides.

Pourquoi calculer son taux d’endettement pour un prêt immobilier ?

Il est important de calculer son taux d’endettement avant de contracter un crédit à la consommation ou immobilier car cela peut impacter les conditions d’octroi de votre prêt. En effet, plus votre taux d’endettement est élevé, plus vous avez de chances de voir votre prêt refusé ou de vous voir imposer des conditions plus strictes.

Quelle est la différence entre endettement et surendettement ?

Le surendettement désigne une situation financière critique dans laquelle le débiteur ne parvient plus à rembourser ses dettes et doit faire face à des difficultés pour régler ses échéances.

L’endettement quant à lui est calculé en fonction du rapport entre les charges mensuelles liées aux crédits (remboursement du prêt, intérêts, assurances…) et les ressources stables du ménage.

Un endettement excessif peut amener le ménage au surendettement s’il n’adapte pas son train de vie et ses dépenses en fonction de sa situation financière.

Comment réduire mon taux d’endettement ?

Il existe plusieurs solutions si vous dépassez le taux d’endettement autorisé lors de la demande de crédit immobilier. La première est de demander un crédit à taux réduit, ce qui vous permettra de diminuer le montant de vos mensualités et donc votre taux d’endettement. La seconde solution consiste à racheter vos crédits immobiliers à un taux plus avantageux, ce qui vous permettra de réduire le montant de vos mensualités et donc votre taux d’endettement. Enfin, vous pouvez également demander une extension de crédit, ce qui vous permettra de réduire le montant de vos mensualités et donc votre taux d’endettement.

Regrouper ses crédits : la meilleure façon de réduire son taux d’endettement ?

Si vous avez déjà fait des efforts sur vos dépenses (charges fixes) et que vous estimez que votre taux d’endettement est encore trop élevé, le regroupement de crédits peut être une solution.

En effet, si vous avez plusieurs crédits de consommation et que vous êtes déjà propriétaire, vous pourriez obtenir d’excellentes conditions d’emprunt vous permettant de réduire jusqu’à -60% les mensualités de vos crédits.

Ainsi, en regroupant vos différents crédits , vous n’aurez plus qu’un seul prélèvement mensuel à effectuer et la durée de remboursement est allongée. Cela signifie que vos mensualités seront moins élevées.

Le simulateur de taux d’endettement, un outil utile avant une demande de prêt immobilier

Pour calculer votre taux d’endettement, vous pouvez très bien utiliser un outil en ligne. En effet, des sites se spécialisent dans la simulation de taux d’endettement. Comme l’explique le site calcul-taux-endettement.com, l’utilisation d’un tel outil vous permettra de connaitre votre taux d’endettement ans avoir à jongler avec les chiffres.

En général, pour utiliser un simulateur de taux d’endettement, vous devez simplement fournir quelques informations et l’outil fera le reste. Bien entendu, il est programmé de manière à réaliser un calcul le plus juste possible. Vous ne risquez donc pas de vous tromper avec un simulateur de taux d’endettement. Les informations à entrer sont relatives à vos ressources et vos dépenses.

Les revenus à considérer pour calculer le taux d’endettement

Chaque foyer a souvent plusieurs sources de revenus. Il est essentiel de toutes les prendre en compte dans le calcul du taux d’endettement. Par exemple, doivent être considérés :

Le salaire

La plupart du temps, le salaire est le principal revenu d’un foyer. Il est ainsi indispensable de renseigner le salaire net quand vous utilisez un simulateur, ou simplement le considérer si vous faites le calcul vous-même. Si vous êtes fonctionnaire ou que vous êtes dans un CDI, vous devez considérer votre salaire avant impôts. Pour les travailleurs freelance, les entrepreneurs, les professionnels libéraux et les intermittents, les bénéfices seront considérés comme salaires.

Les revenus locatifs

Si vous avez un ou des biens immobiliers mis en location, le taux d’endettement est aussi calculé en tenant compte des revenus locatifs. Notez cependant que la banque ne retienne en principe que 70 % des loyers. Cela est causé par les différents risques de la mise en location comme la baisse des loyers ou les impayés.

Les pensions alimentaires et les allocations familiales

Ici, les choses sont plus complexes. La prise en compte des pensions et des allocations familiales n’est pas systématique. En effet, elles ne sont prises en compte que dans le cas où elles sont versées pendant la durée de l’emprunt, et que les enfants soient en âge de les percevoir pendant toute la durée du contrat.

Vous l’aurez compris, les autres types de revenu, comme les heures supplémentaires ne sont pas considérés dans le calcul du taux d’endettement.

Les charges à considérer dans le calcul du taux d’endettement

Que vous procédiez au calcul du taux d’endettement par vous-même ou avec un simulateur, vous devez aussi considérer différents types de charges. En général, il faut tenir compte des loyers si vous êtes en location, des éventuels crédits en cours, et enfin des pensions que vous devez verser. Les consommations en énergie ne sont généralement considérées dans le calcul.

Dépassement du taux d’endettement, quels risques ?

Un taux d’endettement qui dépasse le taux légal va d’abord vous faire risquer un rejet d votre dossier. En effet, aucun établissement bancaire ne se risquera à emprunter de l’argent à une personne ou un foyer qui risque de ne pas pouvoir rembourser. Une mauvaise santé financière va ainsi mettre en péril la faisabilité et la crédibilité du projet. Le reste à vivre, le taux d’endettement et la stabilité des revenus sont des précieux indices pour décider si votre projet est viable ou non.

Quand l’endettement va au-delà de la limite autorisée, cela signifie qu’il y a un grand risque que vous soyez en difficulté financière.

Par ailleurs, savoir que votre situation financière est en bonne posture vous permettra de réaliser votre projet dans les meilleures conditions. En effet, vous allez pouvoir réaliser l’achat de votre maison ou appartement sereinement. Cela évitera aussi le stress face à la situation d’endettement qui est très anxiogène de base pour plusieurs personnes.

La formule pour connaitre le reste à vivre

Mis à part le taux d’endettement, le reste à vivre est aussi un élément connexe que vous devez calculer. C’est d’ailleurs l’un des éléments considérés par les banques pour décider d’accorder ou non un prêt.

Le reste à vivre permet notamment de savoir la somme d’argent qui vous reste quand vous commencerez à payer votre mensualité et vos charges. Plus le reste à vivre sera important, mieux ce sera. Pour le calculer, il faut appliquer la formule : Reste à vivre = revenus – (mensualité de prêt + charges).