Chaque jour, nous sommes confrontés à des récits alarmistes sur l'avenir de l'investissement locatif. Les voix pessimistes insistent sur les obstacles majeurs comme l'attitude des banques, l'augmentation potentielle des impayés, les conséquences de la loi Climat et résilience, et la crainte d'une chute des prix. S'ils ne sont pas sans fondement, ces obstacles ne sont pas insurmontables.
Dans cet article, nous allons examiner de près ces problèmes et proposer des stratégies pour y faire face.
1. Le cas bancaire
Il est vrai que les conditions de financement se sont durcies récemment. Les banques sont devenues plus réticentes à financer les investissements locatifs, exigeant souvent un apport personnel et limitant la durée des prêts à 20 ans. De plus, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) impose désormais le respect d'un taux d'endettement maximal de 35%, une règle parfois difficile à respecter pour les investisseurs.
La solution ? Acheter en tant que résidence principale. En effet, cela peut vous permettre d'obtenir un prêt sur une durée plus longue, généralement de 25 ans. Cela réduit les mensualités et a donc un impact moindre sur votre taux d'endettement. Néanmoins, assurez-vous d'être crédible dans votre discours lors de votre demande de prêt. Une résidence principale à trois heures de votre lieu de travail peut sembler suspecte, sauf si vous travaillez à distance la majorité du temps.
2. Les passoires énergétiques
La loi Climat et résilience interdit progressivement la location des logements énergivores, aussi appelés “passoires thermiques”. De nombreux propriétaires ont mis leur bien en vente, ne pouvant pas ou ne voulant pas financer les travaux de rénovation nécessaires.
Les chiffres de MeilleurTaux révèlent que 83% des Français examinent le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) lorsqu'ils cherchent un bien immobilier et 43% y accordent une attention particulière. En 2022, plus de 50% des acquéreurs n'ont visité que des logements ayant un bon DPE ou considéraient un mauvais DPE comme un argument de négociation.
Il devient donc indispensable de prendre en compte ce critère lors de l'achat et de la location d'un bien immobilier. Votre bien doit avoir une étiquette énergétique d'au moins D pour être à l'aise pendant de nombreuses années.
3. Le marché de la location
Le nombre de biens disponibles à la location diminue, alors que le nombre de locataires augmente. La part de ménages propriétaires est en baisse et la perte de pouvoir d'achat liée à l'augmentation des taux d'intérêt risque de renforcer cette tendance.
La tension sur le marché locatif est plus forte que jamais. Les loyers ont même augmenté de plus de 10% en un an dans certaines villes étudiantes. Cela reflète une forte demande face à une offre qui diminue d'année en année.
L'afflux de biens en vente et la diminution du nombre de propriétaires ont pour conséquence un marché locatif en pleine mutation. Alors que l'offre diminue, la demande reste forte et continue de croître. C'est dans ce contexte que se créent de réelles opportunités pour les investisseurs immobiliers avertis.
Saisir les opportunités
La tension locative actuelle est une opportunité pour ceux qui sont prêts à investir dans la rénovation de biens immobiliers. Acheter, rénover de manière efficace et mettre à la location des biens immobiliers peut s'avérer être une stratégie payante sur le long terme. Cette approche est particulièrement pertinente pour les biens dits “passoires thermiques”. Les travaux de rénovation peuvent certes représenter un investissement conséquent, mais ils sont souvent largement compensés par l'augmentation de la valeur du bien et la possibilité de demander un loyer plus élevé.
➡️ À lire aussi – Liberté financière : 11 habitudes qui leur ont permis de devenir millionnaires
Il est essentiel de ne pas négliger l'importance d'une rénovation de qualité. Une rénovation bâclée dans le but d'économiser sur le budget travaux pourrait finalement vous coûter plus cher à long terme. Il existe d'ailleurs de nombreuses aides financières disponibles pour la rénovation énergétique, et les dépenses engagées pour les travaux peuvent être déduites de vos revenus locatifs.
Conclusion
Il est vrai que l'investissement locatif en 2023 est confronté à de nombreux défis, et que ceux-ci sont souvent soulignés par les médias et l'entourage. Les conditions de financement sont plus strictes, les impayés peuvent augmenter avec l'inflation, et la loi Climat et résilience impose des normes énergétiques plus strictes.
Mais loin de sonner le glas de l'investissement locatif, ces défis sont en réalité autant d'opportunités pour les investisseurs prêts à s'adapter et à se renouveler. Acheter à un prix inférieur au marché, bénéficier d'un financement adapté, rénover intelligemment, optimiser le rendement énergétique, tous ces leviers permettent de contourner les obstacles et de réussir dans l'investissement locatif.
Non, le marché locatif n'est pas mort en 2023. Au contraire, ceux qui savent tirer parti des nouvelles conditions de marché peuvent réaliser d'excellentes affaires. Les connaissances vous permettent d'optimiser toutes les étapes et de ne pas subir les côtés négatifs de l'investissement locatif. Il est temps de se saisir des opportunités et de démontrer que l'investissement locatif est bel et bien vivant.
