Depuis le 15 février 2025, une fenêtre fiscale exceptionnelle permet de transférer jusqu’à 100 000 € supplémentaires sans impôt pour financer un logement, et elle se ferme dans moins de 8 mois. Si vous envisagez d’aider vos enfants à accéder à la propriété ou à financer une rénovation énergétique, ce dispositif est à saisir avant le 31 décembre 2026. Cet article clarifie exactement ce qui disparaît, ce qui reste, et comment en profiter avant qu’il ne soit trop tard.
Exonération de 100 000 € : ce qui disparaît vraiment le 31 décembre 2026
Deux dispositifs coexistent. Beaucoup les confondent et cette confusion peut coûter cher.
Le premier est ancien et permanent. L’article 779 du Code général des impôts prévoit un abattement de 100 000 € entre parents et enfants, renouvelable tous les 15 ans (article 784 CGI). Ce mécanisme n’est pas supprimé. Il ne disparaît pas fin 2026. Rien dans la loi de finances 2025 ne le modifie.
Le second est récent et temporaire. L’article 71 de la loi de finances 2025 a créé une exonération exceptionnelle supplémentaire de 100 000 €, codifiée à l’article 790 A bis du CGI, applicable du 15 février 2025 au 31 décembre 2026 uniquement. Elle est réservée aux dons en numéraire uniquement, les donations de biens immobiliers ou de titres ne sont pas éligibles. C’est ce dispositif-là qui « ne sera bientôt plus possible ».
La différence est fondamentale. L’abattement classique s’applique à toute donation entre parent et enfant. L’exonération exceptionnelle est strictement conditionnée à un usage immobilier précis, et réservée aux dons en numéraire uniquement.
En cumulant les deux, un parent peut transmettre jusqu’à 200 000 € à un enfant sans aucune taxation jusqu’au 31 décembre 2026 (article 790 A bis + article 779 CGI). C’est l’ampleur réelle de la fenêtre fiscale ouverte en ce moment. Retrouvez notre article sur les frais de succession : ces frais bancaires vont enfin être limités.
Quelles conditions pour profiter de ces 100 000 € avant la fin 2026 ?
L’exonération exceptionnelle n’est pas universelle. Elle obéit à des conditions strictes fixées par l’article 71 de la loi de finances 2025.
L’usage des fonds est encadré. Les 100 000 € doivent financer soit l’acquisition d’un logement neuf ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), soit des travaux de rénovation énergétique éligibles à MaPrimeRénov’. La construction directe par le donataire et l’achat d’un terrain à bâtir sont expressément exclus par l’administration fiscale (BOFiP, 4 septembre 2025). Aucun autre usage ne permet de bénéficier de cette exonération.
Le délai d’affectation est court. Les fonds reçus doivent être effectivement utilisés dans un délai de 6 mois suivant la donation. Recevoir l’argent ne suffit pas : il faut l’affecter rapidement à l’opération immobilière concernée.
L’occupation doit être durable. Le bien financé doit être occupé comme résidence principale pendant au moins 5 ans. Un investissement locatif à titre personnel ou une résidence secondaire ne sont pas éligibles.
Le plafond global est fixé à 300 000 €. Un même bénéficiaire peut recevoir jusqu’à 300 000 € au total, tous donateurs confondus, en cumulant les dons de ses parents, grands-parents et arrière-grands-parents.
La forme est obligatoire. La donation doit être formalisée avant le 31 décembre 2026 : soit par acte notarié, soit par déclaration de dons manuels, à déposer dans le mois suivant le versement. Un virement sans déclaration ne suffit pas.
Moins de 8 mois pour agir : comment ne pas laisser passer cette opportunité ?
Le 31 décembre 2026, c’est la date butoir fixée par la loi de finances 2025. Passée cette date, l’exonération exceptionnelle cesse de produire ses effets. Aucune prorogation n’est en vigueur à ce jour. Un amendement au PLF 2026 proposait une extension jusqu’au 30 juin 2027, mais il n’a pas été adopté définitivement. Un rapport d’évaluation doit être remis au Parlement avant le 30 septembre 2026 ; une prolongation reste donc possible via un futur texte, sans aucune garantie.
Cela laisse moins de 8 mois. Un acte notarié prend du temps à préparer. Il faut rassembler les justificatifs, vérifier l’éligibilité du projet immobilier, s’assurer que le bien sera bien occupé comme résidence principale. Puis les fonds doivent être affectés dans les 6 mois suivant la donation. La mécanique est serrée.
Point de vigilance sur le rappel fiscal : le délai de 15 ans (article 784 CGI) s’applique à l’abattement classique de 100 000 € (article 779 CGI). Un parent qui utilise cet abattement aujourd’hui ne pourra le renouveler qu’en 2041. L’exonération exceptionnelle 790 A bis est un dispositif distinct qui ne consomme pas cet abattement.
Consulter un notaire rapidement permet de vérifier l’éligibilité de votre situation, de structurer la donation dans les règles et de respecter les délais légaux. C’est la seule démarche permettant de sécuriser l’opération avant la fermeture du dispositif.
Cette exonération exceptionnelle de 100 000 € est une vraie opportunité fiscale, mais elle n’est pas pour tout le monde, et elle disparaît très bientôt. L’abattement classique de 100 000 € entre parents et enfants, lui, restera : vous avez le temps de réfléchir à la transmission sur le long terme, mais pas à cette fenêtre spécifique. Retrouvez aussi notre article sur le Livret A et succession : cette mauvaise surprise que vos héritiers découvrent trop tard.
Avez-vous déjà calculé ce que vous pourriez transmettre sans impôt avant le 31 décembre 2026, et pris rendez-vous avec un notaire pour vérifier votre éligibilité ?
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