Oui, les retraités de 75 ans et plus peuvent légalement payer 0 € de taxe foncière en 2026, mais seulement si leur Revenu Fiscal de Référence ne dépasse pas 12 793 € pour une personne seule, et le système fonctionne comme un couperet sans aucune progressivité.
La taxe foncière 2026 dépasse désormais 1 100 € en moyenne, et entre 70 et 75 % des retraités français sont propriétaires de leur résidence principale (INSEE/DREES) : l’exonération totale représente une économie majeure et croissante. Mais le droit à payer 0 € n’est pas automatique, il repose sur un seuil de Revenu Fiscal de Référence très précis, qui varie selon votre situation familiale. Cet article vous donne les seuils exacts de 2026 par nombre de parts, explique le piège de la revalorisation des pensions, et clarifie ce que « 0 € » signifie réellement sur votre avis d’imposition.
Qui a droit à 0 € de taxe foncière en 2026 ? Les seuils RFR précis par situation
L’exonération totale est inscrite à l’article 1417-I du Code général des impôts. Elle s’applique automatiquement si les conditions sont remplies au 1ᵉʳ janvier 2026, aucune démarche n’est requise.
L’âge minimum est fixé à 75 ans. En dessous de cet âge, aucune exonération totale n’est possible par ce dispositif. Trois exceptions existent cependant : les bénéficiaires de l’Allocation de Solidarité aux Personnes Âgées (ASPA) et de l’Allocation Supplémentaire d’Invalidité (ASI) peuvent prétendre à l’exonération totale quel que soit leur âge, sans condition de RFR. Les allocataires de l’Allocation aux Adultes Handicapés (AAH) y ont également droit, sous réserve de respecter les seuils de ressources.
Les seuils RFR 2026 pour l’exonération totale sont fixés comme suit, selon la loi de finances publiée au JO du 20 février 2026 : 12 793 € pour une personne seule (1 part), 19 625 € pour un couple (2 parts), avec une majoration de 3 416 € par demi-part supplémentaire. Ces seuils s’appliquent au RFR 2025, revenus perçus en 2025, figurant sur votre avis d’imposition reçu à l’été 2026.
Un point souvent ignoré : depuis 2023, la condition de cohabitation a été supprimée. Auparavant, vivre avec des personnes aux revenus trop élevés pouvait faire perdre le droit à l’exonération. Ce n’est plus le cas.
Pour les retraités âgés de 65 à 74 ans, un dégrèvement forfaitaire de 100 € s’applique automatiquement sur la taxe foncière de la résidence principale, sous les mêmes conditions de ressources (article 1391 du CGI). Ce n’est pas une exonération totale, mais un allègement partiel appliqué d’office par l’administration fiscale.
Mais attention : une revalorisation de pension peut vous faire basculer au-dessus de ce seuil et vous coûter bien plus cher qu’elle ne vous rapporte. Découvrez notre article sur la taxe foncière 2026 pour les retraités : quelles possibilités d’exonération existent réellement ?
Le piège caché : comment une revalorisation de pension peut vous faire perdre l’exonération
Le mécanisme d’exonération ne connaît aucune progressivité. C’est là que réside le danger réel pour les retraités aux revenus proches du seuil.
Un euro fait toute la différence. Un RFR de 12 792 € ouvre droit à l’exonération complète. Un RFR de 12 794 € la supprime intégralement. Il n’existe aucun palier intermédiaire, aucune dégressivité. La perte est totale et immédiate.
Ce mécanisme devient concret dès qu’une revalorisation de pension fait franchir le seuil. Les pensions de retraite de base ont été revalorisées de +2,2 % en janvier 2025, puis de +0,9 % en janvier 2026 (instruction interministérielle n° DSS/3A/DB/6BRS/2025/174 du 15 décembre 2025). C’est la revalorisation de +2,2 % appliquée en janvier 2025 qui impacte le RFR 2025, lequel sert de référence pour la taxe foncière 2026.
La situation est différente pour les retraites complémentaires Agirc-Arrco : faute d’accord entre partenaires sociaux en octobre 2025, aucune revalorisation n’a eu lieu au 1ᵉʳ novembre 2025. La valeur du point reste gelée à 1,4386 € jusqu’au 1ᵉʳ novembre 2026. Pour le RFR 2025, un retraité du privé ne cumule donc qu’une seule revalorisation : les +2,2 % sur sa pension de base.
Le paradoxe est brutal : la revalorisation censée protéger le pouvoir d’achat peut coûter bien plus cher qu’elle ne rapporte, dès lors qu’elle déclenche la perte de l’exonération fiscale.
Un exemple concret illustre ce paradoxe. Un retraité seul avec un RFR de 12 650 € en 2024 perçoit une revalorisation de +2,2 % sur sa pension de base annuelle brute de 12 000 €. Sa pension augmente de 264 €. Son RFR 2025 atteint environ 12 914 €. Il dépasse le seuil de 12 793 €. Il perd l’exonération totale, soit plus de 1 100 € de taxe foncière. Son gain net de revalorisation devient une perte sèche.
Avant de conclure que vous avez droit à 0 €, il faut aussi comprendre ce que ce chiffre couvre réellement et ce qu’il ne couvre pas.
Attention : 0 € de taxe foncière ne signifie pas 0 € sur votre avis d’imposition
L’exonération totale de taxe foncière est réelle. Mais votre avis d’imposition ne sera pas vierge pour autant.
La TEOM reste due. La Taxe d’Enlèvement des Ordures Ménagères est une taxe distincte, adossée à la taxe foncière sur le même avis, mais juridiquement indépendante. L’exonération de taxe foncière ne l’efface pas. Selon votre commune, la TEOM peut représenter plusieurs dizaines à plusieurs centaines d’euros.
L’exonération ne couvre que la résidence principale. Pour une résidence secondaire, les plus de 75 ans peuvent, dans certains cas, obtenir une exonération en invoquant la jurisprudence Friteau (CE, 20 octobre 2000), mais cela nécessite une démarche auprès du centre des impôts.
Le cas des retraités en EHPAD mérite une attention particulière. Si vous avez intégré une maison de retraite et que votre ancienne résidence principale reste inoccupée, vous pouvez conserver le bénéfice de l’exonération pour ce bien. Cette disposition évite une double pénalité pour les personnes contraintes de quitter leur domicile.
Le mécanisme de plafonnement constitue un filet de sécurité distinct de l’exonération totale. La taxe foncière peut être plafonnée à 50 % des revenus annuels pour les contribuables dont le RFR ne dépasse pas 29 815 € pour une personne seule (article 1391 B ter du CGI). Ce dispositif s’adresse aux retraités qui dépassent le seuil RFR d’exonération mais dont la taxe foncière représente une part disproportionnée de leurs revenus.
Si l’exonération n’apparaît pas sur votre avis malgré votre éligibilité, déposez une réclamation via impots.gouv.fr ou par courrier avant le 31 décembre 2027. Pour le plafonnement à 50 %, la démarche est différente : remplissez le formulaire 2041-DPTF-SD (Cerfa 14770) et adressez-le à votre centre des finances publiques dans le même délai.
Payer 0 € de taxe foncière en 2026 est légalement possible pour les retraités de 75 ans et plus, mais c’est un droit fragile qui dépend d’un seuil RFR très précis, 12 793 € pour une personne seule, et sans aucune progressivité. La vraie vigilance à avoir : vérifier votre RFR 2025 dès réception de votre avis d’imposition à l’été 2026, mesurer l’impact de la revalorisation de +2,2 % appliquée en janvier 2025 sur votre pension de base, et ne pas oublier que la TEOM restera due quoi qu’il arrive. Retrouvez notre article sur la hausse de la taxe foncière : qui sont les retraités qui peuvent être exonérés ?
Votre RFR 2025 figure sur l’avis d’imposition que vous recevrez cet été : avez-vous déjà estimé s’il reste sous le seuil de 12 793 € après la revalorisation de janvier 2025 ?
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