La fin du dispositif Pinel a laissé un vide pour les investisseurs qui cherchaient à optimiser leur fiscalité tout en se constituant un patrimoine. Si le marché du neuf perd un levier de rentabilité, l’ancien rénové pourrait bien tirer son épingle du jeu. Dans ce contexte, le dispositif Denormandie s’impose comme une solution crédible. Peut-il réellement remplacer le Pinel et devenir la nouvelle référence pour l’investissement locatif ?
Denormandie : un levier fiscal pour investir dans l’ancien
Lancé en 2019, le Denormandie reprend en partie la mécanique du dispositif Pinel, mais en l’adaptant à l’immobilier ancien. Son objectif ? Inciter les particuliers à rénover des logements vétustes pour les remettre sur le marché locatif. En contrepartie, une réduction d’impôts pouvant atteindre 63.000 € est accordée aux investisseurs qui respectent certaines conditions.
Pour être éligible, le bien doit être situé dans une commune concernée par un programme de revitalisation. Il doit également faire l’objet de travaux représentant au moins 25 % du coût total du projet. Ces rénovations doivent soit améliorer la performance énergétique du logement, soit concerner des éléments essentiels comme le chauffage, l’isolation ou la création d’un espace supplémentaire.
En matière de rentabilité, le Denormandie permet d’acheter des biens à des prix souvent inférieurs à ceux du neuf, tout en bénéficiant d’une réduction fiscale. Mais cette approche impose aussi des contraintes : plafonds de loyer, ressources des locataires et obligations de travaux.
Peut-il réellement remplacer le Pinel ?
Si le Denormandie offre un avantage fiscal intéressant, il ne s’adresse pas aux mêmes profils que le Pinel. Ce dernier attirait surtout les investisseurs en quête d’un placement sécurisé dans des programmes neufs. À l’inverse, le Denormandie cible ceux prêts à s’engager dans un projet plus complexe impliquant des travaux et une gestion plus active.
Un point clé à prendre en compte est le marché locatif local. Investir dans l’ancien rénové peut offrir de belles perspectives de valorisation, mais encore faut-il choisir une ville où la demande est bien présente. Contrairement au Pinel, qui concernait des zones tendues, le Denormandie s’applique à des territoires en revitalisation, où la dynamique immobilière est parfois moins forte.
En termes d’optimisation fiscale, les deux dispositifs se rejoignent. Le Denormandie permet des réductions similaires, mais avec un plafond d’investissement identique à celui du Pinel (300.000 €). Cependant, la contrainte des 25 % de travaux peut freiner certains investisseurs qui cherchent une rentabilité immédiate.
Une opportunité à ne pas sous-estimer
Si le Denormandie ne remplacera pas totalement le Pinel, il s’impose comme une alternative pertinente pour ceux qui souhaitent allier investissement immobilier et valorisation patrimoniale. Son principal atout réside dans le potentiel de plus-value lié à la rénovation, un aspect que le Pinel ne permettait pas d’exploiter dans le neuf.
Le couplage avec d’autres dispositifs, comme les aides à la rénovation énergétique, peut aussi booster la rentabilité du projet. À condition de bien sélectionner l’emplacement et de maîtriser les coûts de travaux, le Denormandie représente une opportunité pour les investisseurs qui savent se montrer stratégiques. Parce que le marché évolue, ceux qui sauront s’adapter aux nouvelles règles du jeu seront ceux qui tireront le meilleur parti de cette transition.
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