Les taux immobiliers sur 20 ans pourraient se rapprocher de 4 % d’ici fin 2026, mais ce seuil ne condamne pas tous les dossiers : certaines banques conservent des conditions bonifiées pour attirer des profils précis.
Le 10 septembre 2026, la Banque centrale européenne a relevé ses trois taux directeurs de 25 points de base. Son taux de dépôt, devenu la principale référence de sa politique monétaire, a ainsi été porté à 2,50 %.
Cette décision augmente la pression sur le coût de financement des banques. Sa transmission aux crédits immobiliers n’est toutefois ni immédiate ni uniforme : chaque établissement ajuste ses barèmes en fonction des marchés obligataires, de ses objectifs commerciaux et des clients qu’il cherche à conquérir.
Pourquoi le seuil de 4 % redevient plausible sur 20 ans ?
En septembre 2026, les taux moyens rapportés par les courtiers s’établissent à partir de 3,23 % sur 15 ans et peuvent atteindre 3,61 % sur 25 ans. Les écarts entre durées montrent déjà que le coût du crédit se tend davantage pour les emprunts longs.
La hausse des taux directeurs s’ajoute à celle de l’OAT à 10 ans, l’indicateur du coût auquel la France emprunte sur cette durée. Pascale Ohnona, directrice générale de La Centrale de Financement, situe cet indicateur à 4,19 %, soit 60 points de base de plus que début janvier. Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer, évoque pour sa part un niveau dépassant 4,30 %. Ces valeurs doivent être rapprochées de leur date exacte, car elles évoluent chaque jour.
Les banques n’auraient répercuté qu’une partie de cette tension depuis le début de l’année, avec une progression moyenne comprise entre 10 et 16 points de base selon la durée du prêt. Plusieurs établissements auraient ensuite relevé leurs barèmes de 0,10 à 0,20 point au début du mois de septembre. Retrouvez aussi notre article sur le crédit immobilier : ces banques relancent des prêts à taux bonifiés au printemps 2026… mais pour une poignée d’emprunteurs.
Guillaume Fourt, pour Meilleurtaux, estime qu’une hausse supplémentaire de 30 à 50 points de base d’ici la fin de l’année placerait les taux moyens sur 20 ans entre 3,7 et 4 %. Il envisage une remontée progressive, accompagnée de changements de barèmes pouvant intervenir tous les quinze jours plutôt qu’une fois par mois.
Un taux directeur plus élevé ne ferme pas tous les dossiers
Le taux de la BCE ne devient pas automatiquement celui proposé à l’emprunteur. Une banque peut accepter une marge plus faible pour gagner un nouveau client, domicilier ses revenus ou lui vendre d’autres services. Deux ménages sollicitant le même montant sur la même durée peuvent donc recevoir des propositions différentes.
La qualité du dossier conserve un poids déterminant. Des revenus réguliers, un apport, une épargne disponible après l’achat et un endettement maîtrisé peuvent faciliter une décote par rapport au barème standard. À l’inverse, une durée longue ou un reste à vivre jugé insuffisant peut renchérir l’offre, voire conduire à un refus.
La hausse des taux agit aussi sur le montant finançable. À mensualité identique, un taux plus élevé réduit le capital empruntable. Les acheteurs peuvent alors devoir augmenter leur apport, viser un bien moins cher ou allonger la durée, avec un coût total du crédit plus lourd.
La décision appartient à la BCE, mais la surveillance du système bancaire français passe aussi par des institutions nationales anciennes. La Banque de France rappelle qu’elle a été créée le 18 janvier 1800 par un groupe de banquiers, sur l’instigation du Premier Consul Napoléon Bonaparte. Ce repère historique n’explique pas les barèmes actuels, mais replace le crédit dans un cadre monétaire institutionnel construit sur plus de deux siècles.
Les offres bonifiées restent une porte d’entrée pour certains profils
La remontée générale des barèmes n’empêche pas les banques de mener des opérations ciblées. Les primo-accédants, les jeunes actifs ou les emprunteurs éligibles au prêt à taux zéro peuvent encore bénéficier de prêts complémentaires à taux réduit ou nul, dans des limites fixées par chaque établissement.
Les Caisses d’Épargne proposeraient notamment un « Prêt Primo Jeunes » aux clients de moins de 36 ans éligibles au PTZ. Le dispositif atteindrait 20 000 euros au maximum, remboursables sur 20 ans, dans la limite de 10 % du financement, avec des frais de dossier offerts. Ces conditions doivent être vérifiées dans la caisse régionale concernée : les produits commerciaux peuvent différer selon le territoire et évoluer rapidement.
Un prêt bonifié ne ramène pas l’ensemble du financement à 0 %. Il ne porte que sur une fraction de l’opération. Son intérêt se mesure donc sur le taux moyen obtenu pour tous les prêts réunis, le montant total des intérêts, l’assurance emprunteur et les frais annexes.
Le seuil de 4 % constitue ainsi un scénario possible pour les taux moyens sur 20 ans, pas un tarif déjà appliqué à tous. La pression monétaire pousse les barèmes vers le haut, tandis que la concurrence entre banques maintient quelques ouvertures. Pour un emprunteur, comparer plusieurs propositions et isoler les dispositifs réellement accessibles devient plus utile que de se fier à un seul taux affiché. Pour aller plus loin, retrouvez notre article sur le crédit immobilier : pourquoi les banques proposent des taux à 2 %… qui ne concernent qu’une minorité d’emprunteurs.
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