La remontée des taux immobiliers se rattrape aussi sur le prix : sur 250 000 € empruntés sur 20 ans, une remise de 5 954 €, soit 2,4 % du prix, efface exactement le surcoût mensuel provoqué par le passage du taux de 3,16 % à 3,43 %.
Les taux remontent, et le marché l’enregistre déjà. Le taux moyen des crédits accordés atteint 3,31 % en août 2026, contre 3,16 % en décembre 2025, d’après l’Observatoire Crédit Logement/CSA. Le taux de 3,43 % utilisé ici correspond aux barèmes de courtiers sur 20 ans relevés en septembre.
Le calcul part d’une mensualité. À 3,43 %, 250 000 € empruntés sur 20 ans coûtent 1 441 € par mois, contre 1 407 € à 3,16 %. Soit 34 € de plus chaque mois, hors assurance et frais d’achat. La question devient simple : quelle remise négocier pour annuler ce surcoût ?
Ce que la hausse des taux retire à votre capacité d’emprunt
La mécanique passe par la capacité d’emprunt. Le Haut Conseil de stabilité financière plafonne la mensualité à 35 % des revenus nets, assurance comprise, sur 25 ans au plus. À revenus inchangés, chaque dixième de point de taux retire environ 2 229 € de capital empruntable sur un projet de 250 000 €.
Le budget des acheteurs se contracte sans que personne n’ait changé d’avis. Le vendeur affiche le prix de l’an dernier, les ménages qui ne peuvent plus le financer se retirent, et les ventes diminuent. Les volumes cèdent en premier, les délais s’allongent ensuite, et les prix ne s’ajustent qu’en dernier. Retrouvez notre article sur le taux immobilier 2026 : la carte des régions les plus avantageuses.
Le précédent de 2022-2023 le confirme. Le taux moyen est passé de 2,62 % en janvier 2023 à 4,24 % en décembre 2023. Fin septembre 2023, le nombre de prêts accordés reculait de 43,4 % sur un an, alors que l’indice des prix affichait encore 0,5 % de hausse. Les vendeurs finissent par céder, mais après les acheteurs.
La remise qui annule le surcoût, montant par montant
Chaque palier de taux a son équivalent en prix, sur 250 000 € empruntés sur 20 ans.
| Hausse du taux | Mensualité en plus | Remise équivalente | Part du prix |
|---|---|---|---|
| + 0,1 point | 13 € | 2 229 € | 0,9 % |
| + 0,25 point | 32 € | 5 520 € | 2,2 % |
| + 0,27 point (3,16 % → 3,43 %) | 34 € | 5 954 € | 2,4 % |
| + 0,5 point | 64 € | 10 869 € | 4,3 % |
L’écart du titre se lit au milieu du tableau : entre 3,16 % et 3,43 %, l’écart est de 0,27 point. La remise qui ramène la mensualité à son niveau de décembre 2025 est de 5 954 €, soit 2,4 % du prix. Un demi-point de hausse demanderait 10 869 €, soit 4,3 %.
Une négociation à 5 %, la marge moyenne mesurée par les réseaux, représente 12 500 € sur 250 000 €. C’est davantage qu’un demi-point de taux : à ce niveau, la remise efface largement la hausse de l’année.
La remise se joue bien par bien
Les baromètres donnent l’ampleur possible. Laforêt mesure une marge de négociation moyenne de 5,1 %, en hausse de 0,6 point, avec 3,4 % à Paris et 5,4 % en régions. Le réseau Interkab situe le compromis à 116 jours au deuxième trimestre, neuf jours de plus qu’au trimestre précédent.
La dispersion commande la remise à demander. Les maisons reculent de 1,3 % sur un an au deuxième trimestre selon l’Insee, contre 0,1 % pour les appartements. Sur les ventes de 2024, une maison classée G se vend environ 25 % moins cher qu’une maison D, et un appartement G 12 % de moins. Les logements A ou B, à l’inverse, se vendent plus cher et sans remise. Retrouvez aussi notre article sur le crédit immobilier en octobre : 3,40 % sur 15 ans, jusqu’à 3,65 % sur 25 ans après négociation.
La remise qui annule la hausse se calcule : sur 250 000 € sur 20 ans, le repère est 2,4 % du prix, soit 5 954 €. Ce chiffre reste une hypothèse de calcul, rien ne garantit que tout acheteur l’obtiendra, et il ne s’étend pas à d’autres montants ou durées sans recalcul. Le taux maximal inscrit dans la clause suspensive doit rester proche des 3,43 % du marché pour que l’offre tienne.
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