Vous pensiez avoir le temps d’attendre avant d’acheter ? Mauvais calcul. Les signaux du marché sont clairs : la stabilité actuelle des taux immobiliers ne durera pas. Entre politique monétaire incertaine, inflation maîtrisée mais fragile, et risque de remontée dès 2026, les primo-accédants et investisseurs immobiliers jouent contre la montre.
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2025 : une accalmie fragile avant le retour des hausses
Depuis le début de l’année, les taux de crédit immobilier se sont installés dans une zone de confort rare : entre 3 % et 3,5 % selon la durée et le profil. L’Observatoire Crédit Logement/CSA confirme cette stabilisation, annonçant un taux moyen de 3,08 % au deuxième trimestre 2025, après 3,16 % au premier.
Mais cette respiration pourrait bien être le dernier répit avant la reprise des tensions sur les marchés financiers.
« Les banques ont arrêté de baisser leurs taux en août, une première depuis fin 2023 », note le courtier Vousfinancer. Le message est limpide : les établissements se préparent à une nouvelle phase de durcissement. Et pour cause : les conditions macroéconomiques virent lentement de bord.
L’OAT 10 ans, qui sert de référence au financement des crédits, a déjà franchi 3,40 % cet été, contre 3,20 % début 2025. Si elle continue sur cette trajectoire, les marges de manœuvre des banques se réduiront. Autrement dit, les taux suivront la pente.
2026 : le scénario de la remontée prend forme
L’Observatoire Crédit Logement/CSA anticipe une remontée progressive des taux vers 3,40 % fin 2026. À première vue, la hausse semble modérée. En réalité, pour un emprunt de 250 000 € sur 25 ans, une différence de 0,3 point équivaut à près de 15 000 € de coût supplémentaire sur la durée totale du prêt.
Le contexte budgétaire accentue le risque : le projet de loi de finances 2026 prévoit peu de soutien au logement, tandis que les dispositifs d’aide stagnent. Si la Banque centrale européenne (BCE) maintient sa politique de pause après huit baisses de taux successives, les marges de baisse sont désormais nulles.
« Nous pensons que l’environnement macroéconomique va accompagner une remontée des taux », avertit Michel Mouillart, économiste et porte-parole de l’Observatoire. Les investisseurs le savent : la fenêtre de tir pour emprunter à bon compte se referme lentement, mais sûrement.
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Le vrai risque : une double peine pour les acheteurs
Si vous attendez 2026 pour acheter, vous risquez de subir une hausse simultanée des taux et des prix. Selon les dernières données, les prix de l’immobilier ont progressé de 1 % au premier semestre 2025, malgré un contexte d’attentisme. À Paris, la hausse atteint +1,4 %, et dans les zones rurales +1,1 %.
C’est un paradoxe : même sans reprise spectaculaire, la pierre continue de se valoriser.
Pour un primo-accédant, cette dynamique est redoutable. L’augmentation combinée des taux et des prix réduit mécaniquement le pouvoir d’achat immobilier. Ce que vous pouviez acheter 80 m² à Lyon en 2025 ne représentera peut-être plus que 70 m² en 2026, sans changement de revenus.
Les investisseurs locatifs ne sont pas épargnés. Entre rendement en baisse, fiscalité instable et coûts de financement plus élevés, la rentabilité nette pourrait s’effriter de 0,5 à 1 point. Un recul suffisant pour rendre certains projets non viables, surtout sans ajustement des loyers.
Les signaux faibles d’un resserrement bancaire
Derrière la façade de stabilité, les établissements financiers affinent leurs stratégies. Plusieurs banques ont déjà revu discrètement leurs grilles en septembre. Le taux moyen sur 25 ans, selon CAFPI, reste à 3,30 %, mais certains profils risquent bientôt de dépasser les 3,5 %.
« Si le budget 2026 n’est pas voté rapidement, une hausse des taux sera inévitable », prévient Caroline Arnould, directrice générale de CAFPI.
Et pour cause : une crise politique ou budgétaire ferait grimper les taux obligataires, ce qui impacterait directement les offres de crédit immobilier.
Autre tendance : le durcissement des critères d’accès. Le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) maintient la limite de 35 % d’endettement et 25 ans maximum de durée de prêt. Ces contraintes, déjà sévères pour les primo-accédants, pourraient être encore renforcées si le marché se tend.
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2025, dernière opportunité avant la fermeture de la fenêtre
Si les taux actuels vous paraissent « élevés », rappelez-vous qu’ils restent bien inférieurs à la moyenne historique. Les emprunteurs des années 2010 signaient souvent à 4 % ou 5 %, sans que cela bloque leurs projets.
Avec un taux autour de 3 % à 3,3 %, la situation actuelle reste favorable, d’autant que certaines banques proposent encore des conditions préférentielles pour les bons dossiers. Attendre, c’est s’exposer à une double sanction : payer plus cher et emprunter moins.
L’achat immobilier reste avant tout un projet de vie, mais il s’appuie sur des données économiques très concrètes. Or, tous les indicateurs convergent vers une reprise du coût de l’argent. Le marché donne un signal clair : agir avant 2026, ou risquer de rester durablement sur la touche.
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La question n’est donc plus si les taux vont remonter, mais quand. Et tout indique que le compte à rebours est lancé. Alors, si vous hésitez encore entre attendre et acheter, demandez-vous : serez-vous prêt à payer plus pour le même bien dans six mois ?
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