Dispositif Pinel : définition et guide complet

Loi pinel, définition du dispositif de défiscalisation immobilière

Le dispositif Pinel a été mis en place en 2014, par le Ministre du Logement, de l’Égalité des territoires et de la Ruralité, Sylvia Pinel. Il a été créé pour amplifier la relance du secteur immobilier sur le territoire français. Cet article vous explique en quoi consiste le dispositif Pinel, sa définition et les conditions pour en bénéficier.

Définition du dispositif Pinel

C’est une loi dont l’objectif principal consiste à inciter les investisseurs à placer leur argent dans l’immobilier locatif. En contrepartie, ils pourront avoir une réduction d’impôts, sur le bien neuf acquis. Cependant, pour y accéder, certains critères entourent l’achat du bien et sa mise en location. De ce fait, le dispositif Pinel permet de développer la qualité du parc logement au sein des zones où l’offre locative immobilière est inférieure à la demande. Par la même occasion, l’investisseur se crée des revenus supplémentaires ou encore un patrimoine immobilier transmissible à ses proches, et tout cela, en bénéficiant d’une réduction de ses impôts allant jusqu’à 21 % du prix d’achat du bien.

La défiscalisation du dispositif Pinel

La mise en location du bien neuf permet à l’investisseur de retirer de ses impôts un pourcentage spécifique du prix d’achat du bien immobilier (défiscalisation immobilière). Il faut savoir que le taux de défiscalisation dépendra de l’engagement du propriétaire. En effet, la mise en location de son logement pour une durée de 6 ans lui permettra de bénéficier d’une réduction d’impôts de 12 %. Tandis que si l’investisseur s’engage pour une mise en location de 9 ans, il pourra profiter d’une réduction de 18 %. Enfin, pour avoir une réduction d’impôt de 21 %, le propriétaire du logement devra s’engager à le louer pour une durée de 12 ans.

Il faut savoir qu’il est préférable que le prix d’achat d’un bien n’excède pas 300 000 euros et que le prix du mètre carré ne soit pas au-dessus de 5 500 euros, car la réduction d’impôt ne s’applique qu’à ce plafond. Au-delà de ce dernier, elles ne seront pas comptabilisées. De ce fait, un investisseur pourra profiter de 63 000 euros maximum de défiscalisation, s’il s’engage à louer son logement pour 12 ans.

Les zones couvertes par le dispositif Pinel

Il faut savoir que seules les zones tendues peuvent être éligibles au dispositif Pinel. Ces zones sont :

  • la zone A ;
  • la zone A bis ;
  • la zone B1.

Il faut savoir qu’il est aussi possible d’investir dans un logement situé en zone B2. Cependant, l’investisseur doit faire une demande d’agrément auprès de la préfecture de la zone. La zone A regroupe l’ensemble de l’agglomération de Paris et de Genève, ainsi que la Côte d’Azur. Il faut ajouter à cette zone toutes les agglomérations et les villes présentant un prix de logement considérablement élevé. Tandis que la zone A bis représente la ville de Paris et les 50 communes qui composent sa petite couronne. Ensuite, pour ce qui est de la zone B1, elle rassemble toutes les agglomérations ayant une population supérieure à 250 000 habitants et qui présente des prix de loyers assez élevés.

Afin de choisir au mieux entre les diverses zones Pinel, l’investisseur devra impérativement prendre en compte divers critères. Parmi les plus importants, on retrouve l’attractivité et la notoriété de la ville. Il faudra aussi qu’il réfléchisse à ce qu’il compte faire à la fin de son engagement locatif. Face à cela, s’il compte le revendre, il est préférable d’acheter un logement dans une grande métropole. Par contre, s’il compte s’y installer, l’acheter dans une commune intermédiaire ou plus au sud pour passer vos jours au soleil est une meilleure stratégie.

Enfin, il faut savoir que l’investissement en Outre-mer permettra aux investisseurs de bénéficier d’une réduction fiscale plus importante. En effet, ce dernier peut obtenir jusqu’à 32 % de déduction fiscale sur le prix d’achat du logement pour une durée d’engagement de 12 ans. Pour ce qui est de l’engagement locatif intermédiaire (9 ans), il aura droit à 29 %. Enfin, pour l’engagement locatif de base (6 ans), l’investisseur aura droit à 23 %.

Les conditions à respecter pour bénéficier du dispositif Pinel

Trois conditions principales devront être respectées pour pouvoir bénéficier de la défiscalisation mise en place par le dispositif Pinel :

Le choix de l’investissement

Tout d’abord, il faudra investir dans un bien immobilier neuf ou en construction. Il est aussi possible d’acheter un logement ancien, mais il faudra y apporter les rénovations nécessaires et quel que soit le choix de l’investissement, ce dernier doit obtenir le label Bâtiment Basse Consommation. Ou sinon, il devra respecter l’ensemble des règles thermiques RT 2012. Enfin, le logement doit évidemment être localisé dans l’une des zones indiquées dans la loi Pinel.

Les ressources du locataire

Tout d’abord, il faudra que le locataire occupe le logement 80 % de l’année. De ce fait, il deviendra sa résidence principale. Ensuite, le choix du locataire ne peut se faire au hasard. En effet, seuls ceux dont les ressources sont inférieures à un certain plafond peuvent être locataires. Cette condition a été mise en place pour que les foyers aux revenus modestes puissent occuper un logement neuf.

Le plafond des ressources est fixé par la loi Pinel, selon deux critères :

  • la composition du foyer ;
  • la localisation du logement.

Par conséquent, si l’investisseur veut par exemple louer un logement situé dans la zone A bis, à un couple, leurs ressources ne devront pas dépasser les 57 489 euros. Tandis que si son logement était situé en zone B1 par exemple, les ressources du couple seraient plafonnées à 41 868 euros.

Le prix du loyer

Le dispositif Pinel a aussi mis en place un plafonnement des loyers, dont les charges ne sont pas comprises. Pour le calculer, il faudra tenir compte du barème de base pour chaque zone. À ce dernier, le coefficient multiplicateur (0.7 + 19 / Surface utile du logement) devra être appliqué, pour pouvoir estimer le prix maximal du loyer.

La zone de localisation Le barème de base
Zone A bis 17,43 euros
Zone A 12,95 euros
Zone B1 10,44 euros
Zone B2 9,07 euros

Il faut savoir que la Surface Utile du logement représente l’addition entre la surface habitable et 50% de la superficie des annexes. Cette dernière ne peut dépasser les 8 mètres carrés.

Si vous souhaitez faire une simulation rapide pour tester votre éligibilité au dispositif Loi Pinel, c’est juste en dessous.

À lire aussi : Le dispositif Denormandie, l’évolution de la Loi Pinel ?

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