Donation : « Gardez les loyers, donnez les murs », la stratégie du démembrement pour transmettre votre patrimoine immobilier sans payer d’impôts (ou presque)

Et s’il existait un moyen légal de transmettre votre bien immobilier tout en continuant à en percevoir les loyers jusqu’à votre dernier souffle ? Et si, au final, vos enfants n’avaient rien à régler au fisc ? Ce n’est pas une entourloupe d’expert, mais une mécanique bien huilée : celle du démembrement de propriété. Une stratégie redoutablement efficace pour celles et ceux qui veulent optimiser leur patrimoine tout en gardant la main sur leurs revenus locatifs. Voici comment.

Comprendre le Démembrement : c’est quoi, « donner les murs » et « garder les loyers » ?

Pour appréhender cette stratégie, un rappel s’impose. En droit, la propriété d’un bien immobilier se compose de trois prérogatives : l’usus (le droit d’utiliser), le fructus (le droit d’en tirer les fruits, donc les loyers) et l’abusus (le droit de vendre ou de donner le bien). Le démembrement consiste à séparer ces prérogatives.

Concrètement, lorsqu’un propriétaire décide de donner la nue-propriété d’un bien, il en transfère l’abusus. Mais il conserve l’usufruit, c’est-à-dire le droit de l’occuper ou de le louer et d’en percevoir les revenus. C’est comme offrir l’arbre mais garder les fruits : vos enfants héritent des murs, mais vous restez maître du portefeuille.

Cette mécanique est connue de longue date par les notaires, mais encore sous-exploitée par les particuliers. Or, bien utilisée, elle permet un double gain : fiscal et stratégique.

Le calcul qui change tout : comment la fiscalité devient votre alliée ?

L’article 669 du Code général des impôts est votre meilleur allié. Il établit un barème de valorisation de la nue-propriété en fonction de l’âge de l’usufruitier. Ce barème fixe la valeur transmise aux yeux du fisc — donc la base taxable — à un pourcentage dégressif de la valeur totale du bien.

Par exemple, si vous avez 65 ans, la nue-propriété représente 60 % de la valeur du bien. Résultat ? Vos droits de donation ne s’appliquent pas à 100 %, mais seulement à ces 60 %. Si vous donnez tôt, vous donnez plus… en payant moins.

Cette décote peut descendre à 50 % à 55 ans, 40 % à 45 ans, et ainsi de suite. C’est une incitation forte à anticiper. Et cerise sur le gâteau : au décès de l’usufruitier, la pleine propriété se reconstitue automatiquement, sans aucun impôt ni formalité. L’administration fiscale considère que l’opération est déjà réglée. Magique ? Non. Juste bien pensé.

Cas pratique chiffré : la famille Martin économise 38 000 € d’impôts

Prenons le cas de Jacques et Marie Martin, 62 ans, propriétaires d’un appartement parisien estimé à 300 000 €. Ils ont un fils unique, Antoine. Ils souhaitent lui transmettre ce bien, tout en conservant les revenus locatifs, soit 1 000 € par mois.

Scénario 1 : Transmission classique au décès.
Valeur du bien : 300 000 €
Abattement en ligne directe : 100 000 €
Base taxable : 200 000 €
Droits de succession : environ 38 194 €

Scénario 2 : Donation avec réserve d’usufruit.
Âge des donateurs : 62 ans → nue-propriété estimée à 60 % soit 180 000 €
Abattement : 100 000 €
Base taxable : 80 000 €
Droits de donation : environ 14 194 €

Différence : 24 000 € d’économies immédiates.
Et surtout : au décès, les 120 000 € restants (valeur de l’usufruit) intègrent la pleine propriété sans coût supplémentaire.

Ce montage leur permet à la fois de conserver leurs revenus locatifs, de réduire la fiscalité dès aujourd’hui, et d’anticiper la transmission dans les meilleures conditions.

Le conseil du notaire

« Le démembrement est l’outil de transmission par excellence, » explique Maître Durand, notaire à Bordeaux. « Il répond à la préoccupation majeure de mes clients : protéger leurs enfants de la fiscalité successorale tout en sécurisant leurs propres revenus pour la retraite. C’est une planification gagnant-gagnant, à condition de l’anticiper et de bien encadrer l’opération juridiquement. »

Le rôle du notaire est ici central. Non seulement pour rédiger l’acte de donation en bonne et due forme, mais aussi pour simuler les impacts fiscaux selon les abattements disponibles et l’âge du donateur. Sans cet accompagnement, le risque d’erreur ou de redressement fiscal est réel.

Il est également important de noter que l’usufruitier reste responsable de la taxe foncière, des charges et des travaux du bien. Un point souvent oublié, mais essentiel à intégrer dans la stratégie globale.

Trois atouts en un : transmission, revenus, tranquillité

En résumé, le démembrement de propriété permet de :

1. Conserver la jouissance du bien (loyers, usage) sans partage avec les héritiers.
2. Réduire drastiquement les droits de donation grâce à la décote liée à la nue-propriété.
3. Éviter tout impôt de succession sur la pleine propriété finale.

C’est une stratégie d’optimisation patrimoniale aussi puissante qu’élégante. Encore faut-il ne pas la découvrir trop tard. Si vous êtes propriétaire, que vos enfants ont plus de 18 ans et que vous pensez à l’avenir, le démembrement est sans doute l’une des options les plus intelligentes à envisager dès maintenant.

Ce qu’il faut retenir si vous êtes propriétaire

Le démembrement n’est pas un outil réservé aux ultra-riches. C’est une mécanique accessible, encadrée par la loi, et d’une efficacité redoutable pour ceux qui veulent protéger leurs proches sans s’appauvrir. Dans un contexte de pression fiscale persistante sur le patrimoine, il offre une alternative fluide, légale et anticipatrice.

Si vous possédez un appartement locatif, une résidence secondaire, ou même un immeuble de rapport, vous êtes concerné. Plus vous agissez tôt, plus le gain fiscal est élevé. Le vrai coût serait de ne rien faire.

Rendez-vous chez votre notaire : une simulation personnalisée pourrait bien vous faire économiser des dizaines de milliers d’euros. Et permettre à vos héritiers de dormir sur leurs deux oreilles.