À pension égale, un retraité propriétaire vit mieux qu’un locataire. Le dossier du Conseil d’orientation des retraites publié en octobre 2026 le montre à travers la propriété du logement, une variable qu’aucun des trois rapports d’inégalité ne mesure.
Le Conseil d’orientation des retraites (COR) a consacré un dossier entier aux inégalités entre retraités, à partir des données de 2023. Il livre trois chiffres qui résument l’échelle du problème. Sur les seules pensions nettes, les 10 % de retraités les plus aisés touchent en moyenne 4,5 fois plus que les 10 % les plus modestes.
En ajoutant les revenus du patrimoine, l’écart grimpe à 7,6. Après impôts et prestations sociales, il retombe à 5,9. La pension n’est donc que le premier étage de l’inégalité, et le logement en est la part la plus invisible.
Le patrimoine fait passer l’écart de 4,5 à 7,6
Le rapport de 4,5 sur les pensions nettes, réversion comprise, est stable depuis dix ans : il oscille entre 4,4 et 4,7 selon les années. Le deuxième chiffre ajoute tout ce que les ménages retraités reçoivent d’autre : loyers, dividendes, intérêts, parfois un salaire d’appoint.
Ces revenus sont si concentrés en haut de l’échelle qu’ils font bondir l’écart de 4,5 à 7,6, une inégalité 1,7 fois plus marquée que sur les seules pensions. Début 2024, le quart des ménages retraités les plus aisés détenait en moyenne 967 200 € de patrimoine, contre 131 000 € pour le quart le plus modeste.
La France compte environ 17,3 millions de retraités, dont la pension moyenne et la pension médiane de droit direct avoisinent 1 700 € bruts par mois fin 2023, selon la direction générale du Trésor. Découvrez notre article sur la taxe foncière 2027 : ces retraités propriétaires seront exonérés si leur revenu ne dépasse pas ce seuil.
Le logement, la variable que la pension ne mesure pas
Les rapports d’inégalité mesurent des revenus, jamais le fait d’être déjà propriétaire. Or, parmi les personnes parties à la retraite en 2020, la propriété de la résidence principale suit exactement le niveau de vie.
91 % des retraités aisés sont propriétaires de leur logement, contre 74 % des retraités au niveau de vie médian et 48 % seulement des retraités pauvres, sous 60 % de la médiane. Un propriétaire sans crédit ne paie ni loyer ni mensualité : à pension égale, son niveau de vie réel dépasse celui d’un locataire du montant du loyer évité chaque mois. Aucun des trois rapports ne comptabilise cet écart.
Du côté des locataires modestes, la pression reste forte. En 2024, près de 384 000 logements sociaux ont été attribués, soit une baisse de 2,3 % par rapport à 2023, selon l’ANCOLS. Le logement social demeure le principal filet des retraités pauvres qui ne sont pas propriétaires.
Préparer sa retraite au-delà de la pension
Le passage de 7,6 à 5,9 mesure l’effet de la redistribution : les prestations sociales complètent les petites pensions, tandis que la CSG et l’impôt sur le revenu pèsent davantage sur les hautes. Mais les revenus du patrimoine sont taxés à un taux forfaitaire de 30 %, quand une haute pension supporte la CSG à 9,1 % puis une tranche d’imposition qui peut atteindre 45 %.
Pour un futur retraité, la pension peut encore se renforcer : un départ avant 67 ans ouvre droit au taux plein dès lors que le nombre de trimestres est suffisant, rappelle Service-Public. Chaque trimestre supplémentaire cotisé ajoute ensuite 1,25 % de surcote, selon le Service des retraites de l’État.
Mais le capital déjà constitué compte au moins autant que les trimestres validés. La pension brute moyenne de droit direct a progressé de 5,1 % en euros courants entre fin 2023 et fin 2024, selon la Drees. Cette hausse ne change rien à la vraie ligne de partage entre retraités : être propriétaire ou non de son logement. Retrouvez aussi notre article sur ce prêt à taux zéro pour les familles n’a plus de condition de revenus, et des ménages aisés pourraient désormais y prétendre.
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