L’héritage d’un logement ne corrige pas les inégalités de patrimoine : il les renforce, et l’Insee le chiffre désormais avec une précision inédite. Dans son étude Insee Analyses nᵒ 125 publiée en octobre 2026, l’institut a croisé les fichiers fiscaux et cadastraux exhaustifs de 2018 à 2023 plutôt que d’interroger des ménages sur leurs souvenirs. Le champ couvre les logements existants en France, hors Alsace, Moselle et Mayotte.
Hériter d’un logement arrive ainsi à 54 ans en moyenne, et 527 000 personnes reçoivent un bien par succession chaque année. Le chiffre le plus frappant concerne la situation patrimoniale : 63 % des héritiers et des donataires possédaient déjà au moins un logement avant la transmission. Le bien reçu ne sert donc pas à se loger, il s’ajoute à un patrimoine déjà constitué.
Qui reçoit un logement, et à quel âge
Chaque année, 702 000 logements sont transmis en moyenne : 519 000 par héritage et 183 000 par donation. Dans le même temps, 1 058 000 logements sont vendus. La transmission familiale pèse donc près de deux logements pour trois vendus.
Les trois populations ne se croisent pas au même âge. L’acheteur a 43 ans en moyenne, le bénéficiaire d’une donation 48 ans, l’héritier 54 ans. La moitié des héritiers ont entre 41 et 61 ans. Entre le défunt, propriétaire à 78 ans en moyenne, et son héritier, l’écart atteint 24 ans : une génération.
Dans trois transmissions sur quatre, le propriétaire cède son logement à une personne de 20 à 39 ans plus jeune. Le cas le plus fréquent, 15 % du total, réunit un propriétaire de 81 à 90 ans et des héritiers de 51 à 60 ans : le bien passe d’un retraité à un futur retraité. Découvrez notre article sur la hausse des taux immobiliers : la remise de 5 954 € qui efface le surcoût de votre crédit.
27 % avant, 70 % après : l’héritage concentre le parc
Le chiffre clé de l’étude porte sur la situation avant la transmission. Avant de recevoir, 27 % des héritiers et donataires possédaient déjà plusieurs logements. Après, 70 % sont propriétaires de plusieurs logements.
L’écart se creuse encore chez les plus aisés. Les transmissions entre personnes du cinquième de ménages le plus aisé sont 3,5 fois plus fréquentes que la moyenne. Pour les donations, le rapport monte à 5 fois, car transmettre de son vivant suppose déjà d’avoir de quoi transmettre.
Ces écarts portent sur des logements et des personnes, pas sur des montants : l’étude ne dit rien de la valeur des biens transmis. Elle montre en revanche une chose simple : le logement hérité va d’abord à ceux qui en ont déjà.
Garder, louer ou vendre : ce que deviennent ces logements
Une partie des biens repart vite sur le marché : 29 % des logements hérités sont vendus dans les trois ans qui suivent la transmission. Les autres restent dans la famille, occupés, loués ou vides.
Pour un héritier déjà propriétaire, la question n’est plus d’habiter le bien mais de décider quoi en faire : le garder pour l’occuper ou en faire une résidence secondaire, le louer pour en tirer un revenu, ou le vendre pour libérer du capital. La vente exige en principe l’accord de tous les héritiers tant que le bien reste en indivision, sauf à passer par le juge avec deux tiers des droits.
La fiscalité, elle, n’a pas suivi. L’abattement de 100 000 € par enfant n’a pas bougé depuis 2012 et n’est plus indexé sur l’inflation ; il était de 159 325 € auparavant. Le compteur des donations, remis à zéro tous les quinze ans, obéit à la même logique.
Dans une France où 60 % du patrimoine est hérité, ces transmissions suivent une logique claire : le logement reçu va d’abord à ceux qui possèdent déjà. L’héritage ne crée pas d’accès au logement, il consolide un patrimoine. Retrouvez également notre article sur l’assouplissement du crédit immobilier profiterait surtout aux investisseurs et aux profils les plus aisés, selon la présidente de l’APIC.
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