Assouplir les règles du crédit immobilier ne profiterait pas à tout le monde : selon Julie Bachet, présidente de l’Association professionnelle des intermédiaires en crédits (APIC), les premiers servis seraient les investisseurs et les profils les plus aisés.
Depuis le 1ᵉʳ janvier 2022, les banques françaises doivent, sauf cas exceptionnels, plafonner le taux d’endettement de leurs clients à 35 % assurance emprunteur incluse et limiter la durée des prêts à 25 ans. Un cadre imposé par le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) pour protéger les emprunteurs du surendettement.
Plusieurs acteurs du secteur veulent pourtant détendre ce cadre. La Fédération bancaire française (FBF) demande de rendre ces règles non contraignantes, quand l’APIC plaide pour donner plus de poids au reste à vivre. Ce second levier, plus que le seul taux d’endettement, pourrait déterminer qui accède réellement au crédit.
Une règle des 35 % que la FBF veut rendre non contraignante
La Fédération bancaire française propose de « supprimer le caractère contraignant des règles fixées par le Haut Conseil de stabilité financière ». La recommandation figure dans une contribution destinée à préparer l’élection présidentielle de 2027.
L’objectif : laisser plus de liberté aux banques dans l’appréciation de la solvabilité de leurs clients. Les établissements disposent déjà d’une marge de manœuvre, puisqu’ils peuvent déroger aux critères du HCSF sur 20 % des dossiers. Au moins 70 % de cette enveloppe doit rester fléché vers l’achat d’une résidence principale et 30 % vers des primo-accédants. Découvrez notre article sur les prix de l’immobilier montent pendant que les taux aussi : ce qui attend les emprunteurs qui hésitent encore.
Le reste à vivre, le critère qui ferait pencher la balance vers les profils aisés
Le taux d’endettement n’est pas le seul indicateur de prévention du surendettement. Le reste à vivre, c’est-à-dire la différence entre les revenus et les charges d’un ménage, compte tout autant. Pour Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer et présidente de l’APIC, il n’est pourtant pas suffisamment pris en compte.
Un emprunteur aux revenus élevés peut ainsi afficher un taux d’endettement supérieur à 35 % tout en conservant un reste à vivre confortable. À 50 % d’endettement, un foyer qui gagne 15 000 euros par mois conserve par exemple 7 500 euros de reste à vivre.
Pour Julie Bachet, assouplir le cadre du HCSF pourrait donc faciliter l’accès au crédit immobilier des « investisseurs » et des « profils les plus aisés ». Une lecture au conditionnel : c’est une position portée par une dirigeante professionnelle, pas une décision déjà actée.
Le taux d’usure, autre chantier, et rien d’adopté pour l’instant
Le taux d’usure, soit le taux maximal auquel une banque peut prêter, reste un autre point de friction. Lorsque le taux annuel effectif global (TAEG) d’un prêt le dépasse, l’établissement ne peut pas légalement accorder le financement.
Calculé chaque trimestre par la Banque de France, ce taux peut bloquer certains dossiers quand les taux de marché remontent. L’APIC plaide pour une mise à jour mensuelle, comme cela avait été appliqué temporairement en 2023 pour suivre la hausse des taux. L’association compte présenter de nouveau cette demande à la Banque de France.
Aucune de ces mesures n’est adoptée à ce stade. Si le reste à vivre devenait un critère central de l’octroi du crédit, ce sont bien les ménages aux revenus déjà élevés qui gagneraient le plus de marge. Retrouvez aussi notre article sur le crédit immobilier en octobre : 3,40 % sur 15 ans, jusqu’à 3,65 % sur 25 ans après négociation.
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