Passer de 3,58 % à 4 % sur un prêt de 250 000 € sur 25 ans ajoute 57 € de mensualité et environ 17 000 € de coût total, hors assurance, selon l’estimation du courtier CAFPI.
Le taux d’emprunt de l’État français à 10 ans, l’OAT, est passé au-dessus de 5 % le 21 octobre, une première depuis 2002. Cette référence sert aux banques pour fixer leurs propres taux de crédit immobilier.
Les courtiers anticipent la suite. « Les 4 % sur 25 ans nous semblent désormais à notre portée d’ici la fin de l’année, voire difficiles à éviter », prévient Julien Langlade, président de CAFPI. Vousfinancer évoque des taux moyens autour de 4 % sur 20 ans d’ici fin 2026.
57 € de plus par mois, environ 17 000 € de plus sur 25 ans
Sur un prêt de 250 000 € sur 25 ans, le passage de 3,58 % à 4 % fait grimper la mensualité de 1 262 € à 1 320 €. Soit 57 € de plus chaque mois, selon le calcul du courtier CAFPI.
Sur la durée, le surcoût atteint environ 17 000 €, hors assurance emprunteur. À mensualité constante, l’impact se lit sur le montant empruntable : la capacité d’emprunt recule d’environ 11 000 €.
Ces chiffres restent indicatifs. Ils ne valent pas pour tous les dossiers, et le taux de 4 % n’est pas encore constaté sur l’ensemble du marché. Découvrez notre article sur le crédit immobilier en octobre : 3,40 % sur 15 ans, jusqu’à 3,65 % sur 25 ans après négociation.
Pourquoi les taux repartent à la hausse
Le 21 octobre, l’OAT à 10 ans a touché 5,005 %, contre 4,90 % au 1er octobre, selon le communiqué de Galivel & Associés. L’écart avec le Bund allemand dépasse 150 points de base, dans un contexte de dette publique autour de 119 % du PIB et d’incertitude politique avant la présidentielle 2027.
Habituellement, les banques prêtent à un taux supérieur à l’OAT, qui reflète leur coût de refinancement. La situation actuelle est inverse : les taux moyens sur 20 ans évoluent autour de 3,7 %, plus d’un point sous l’OAT. « Les banques rognent donc sur leurs marges pour continuer à prêter », analyse Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer.
Elle estime que les taux moyens pourraient approcher 4 % sur 20 ans d’ici fin 2026, et même 4,5 % d’ici l’élection présidentielle. Les meilleurs profils continueraient d’obtenir des conditions proches de 3,5 %.
Taux d’usure : le risque de refus qui monte avec les taux
La remontée des taux ravive un autre risque, le taux d’usure. Ce plafond légal, calculé à partir du taux moyen du trimestre précédent augmenté d’un tiers, peut bloquer les dossiers quand les taux grimpent vite, prévient Julie Bachet.
Loïc Cantin, président de la Fnaim, juge que la hausse « compromettrait la capacité de financement des ménages » : les salaires progressent peu, le pouvoir d’achat recule, et les dépenses alimentaires comme énergétiques augmentent.
En novembre, les banques remettent leurs compteurs de production à zéro avec de nouveaux objectifs pour 2027. Le crédit immobilier reste un produit d’appel. Julie Bachet conseille malgré tout de ne pas attendre une baisse qui n’arrivera pas à court terme : sécuriser son financement, faire jouer la concurrence et soigner son dossier. Retrouvez aussi notre article sur le crédit immobilier : à 15 000 euros de revenus par mois, un endettement de 50 % laisse encore 7 500 euros pour vivre.
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