Un taux d’endettement de 35 % ne pèse pas le même poids selon qu’on gagne 1 500 ou 15 000 euros par mois : c’est l’enjeu central du débat qui s’ouvre autour des règles du crédit immobilier.
Depuis le 1ᵉʳ janvier 2022, les banques doivent en principe respecter deux limites : un taux d’effort plafonné à 35 % des revenus, assurance comprise, et une durée d’emprunt plafonnée à 25 ans, avec une tolérance de deux ans supplémentaires quand l’entrée dans le logement est décalée. Ces garde-fous sont fixés par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF).
Dans sa contribution publiée en vue de l’élection présidentielle de 2027, la Fédération bancaire française (FBF) propose de « supprimer le caractère contraignant » des règles fixées par le HCSF. Pour Julie Bachet, présidente de l’Association professionnelle des intermédiaires en crédits (APIC), la demande est plus fine : la FBF ne réclame pas la disparition du seuil de 35 %, mais souhaite que le HCSF cesse de l’imposer par des normes juridiquement contraignantes.
La règle des 35 %, et la marge que les banques n’épuisent pas
Le cadre actuel laisse déjà une souplesse aux établissements. Les banques peuvent s’affranchir des critères du HCSF, mais uniquement pour 20 % de leur production trimestrielle, une enveloppe elle-même encadrée.
Cette marge est fléchée : au moins 70 % de l’enveloppe doivent bénéficier à l’achat d’une résidence principale, et au moins 30 % aux primo-accédants. Dans les faits, les banques n’épuisent pas systématiquement leur marge de dérogation. Elles peuvent choisir de rester plus prudentes que ce que le cadre autorise.
Avant 2022, les banques surveillaient déjà le taux d’endettement de leurs clients. L’idée défendue aujourd’hui consiste à leur redonner plus de liberté pour apprécier chaque dossier, au cas par cas. Retrouvez notre article sur le crédit immobilier en octobre : 3,40 % sur 15 ans, jusqu’à 3,65 % sur 25 ans après négociation.
À 15 000 euros par mois, 50 % d’endettement laissent encore 7 500 euros pour vivre
35 % d’endettement ne représentent pas le même effort pour tous les emprunteurs. Julie Bachet l’illustre avec un ménage disposant de 15 000 euros de revenus mensuels. Même avec 7 500 euros de mensualités, soit 50 % d’endettement, il lui resterait encore 7 500 euros pour vivre. À l’inverse, pour un emprunteur qui touche 1 500 euros par mois, dépasser largement le seuil des 35 % serait beaucoup plus délicat.
L’exemple est posé à titre d’illustration, pas comme un ménage réel documenté. Il met en lumière une conséquence que Julie Bachet assume : un assouplissement des règles profiterait d’abord aux investisseurs et aux profils les plus aisés.
L’idée de faire une place plus grande au « reste à vivre » dans l’appréciation de la solvabilité a déjà trouvé un écho au Parlement. Une proposition de loi déposée à l’Assemblée nationale prévoit de s’appuyer davantage sur ce critère plutôt que sur le seul seuil des 35 %. Le texte n’en est qu’au début de son parcours : il doit encore être examiné par la commission des finances.
Le taux d’usure, le blocage que l’APIC juge le plus urgent
L’APIC va plus loin. Si le HCSF conserve des règles contraignantes, l’association souhaite au minimum que le financement des investissements locatifs sorte de leur champ d’application.
Pour Julie Bachet, le danger le plus immédiat se situe pourtant ailleurs : le taux d’usure. Ce plafond correspond au TAEG maximal auquel une banque peut prêter, révisé chaque trimestre. Les taux immobiliers remontent rapidement : au 29 septembre, les taux de marché atteignent 3,48 % sur 20 ans et 3,57 % sur 25 ans.
La présidente de l’APIC craint un décalage entre la remontée des barèmes bancaires et celle du taux d’usure. Une situation déjà observée en 2023, où des emprunteurs conformes aux 35 % et dotés d’un apport conséquent pouvaient se retrouver privés de crédit parce que leur TAEG dépassait le plafond légal. Julie Bachet plaide pour un retour temporaire à une révision mensuelle du taux d’usure, comme en 2023. L’APIC compte de nouveau saisir la Banque de France sur le sujet.
L’association porte d’autres pistes pour faciliter l’accession à la propriété : le retour des APL accession dans les prêts d’accession sociale, et une plus grande stabilité du prêt à taux zéro (PTZ), que Julie Bachet souhaite voir « sanctuarisé » sur plusieurs années.
Toutes ces propositions poursuivent un même objectif : redonner de la souplesse au crédit immobilier. Le débat monte à l’approche de la présidentielle de 2027, avec une question au centre : faut-il juger la solvabilité d’un emprunteur sur un seuil unique, ou sur ce qu’il lui reste réellement pour vivre une fois la mensualité payée ? Retrouvez aussi notre article sur le Livret A, assurance vie, crédit immobilier : qui pourrait gagner ou perdre avec la hausse des taux ?
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