Certains retraités peuvent vendre un bien immobilier sans payer un centime d’impôt sur la plus-value, y compris pour une résidence secondaire ou un logement mis en location. Tout se joue sur le revenu fiscal de référence.
En règle générale, la plus-value immobilière est taxée à 19 % au titre de l’impôt sur le revenu, plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Des abattements pour durée de détention allègent ensuite la note : exonération totale d’impôt après 22 ans, et de prélèvements sociaux après 30 ans.
Mais l’article 150 U, II-1° ter du Code général des impôts prévoit une exonération spécifique pour les personnes âgées hébergées en Ehpad ou en maison de retraite. Deux régimes y coexistent avec des conditions de revenus très différentes. L’un est strict, l’autre nettement plus généreux.
L’exonération classique : l’ancienne résidence principale sous conditions
La vente de la résidence principale occupée jusqu’à la cession est déjà exonérée de plus-value. Le cas se complique quand le départ en maison de retraite précède la vente, et que le logement reste vacant. Le premier régime couvre précisément cette situation.
Pour en bénéficier, le vendeur ne doit pas être passible de l’IFI au titre de l’année N-2. Son revenu fiscal de référence 2024 ne doit pas dépasser 29 815 euros pour la première part de quotient familial, majorés de 6 966 euros pour la première demi-part supplémentaire, puis de 5 484 euros pour chaque demi-part suivante.
La vente doit intervenir dans un délai inférieur à deux ans après l’entrée dans l’établissement. Et le logement doit être resté inoccupé : ni prêté, ni loué à un tiers. Retrouvez notre article sur les prix de l’immobilier montent pendant que les taux aussi : ce qui attend les emprunteurs qui hésitent encore.
Sous 12 679 euros de RFR, l’exonération devient quasi totale
Le second régime est plus favorable, mais réservé aux foyers les plus modestes. Le revenu fiscal de référence 2024 doit rester sous 12 679 euros pour la première part, majoré de 3 386 euros par demi-part supplémentaire.
Dans ce cas, l’exonération est accordée même si la vente intervient plus de deux ans après le départ en maison de retraite. Le logement peut aussi avoir été occupé par un proche, ou loué, entre-temps.
Surtout, l’exonération s’applique alors à toutes les plus-values immobilières : résidence secondaire, logement locatif, maison héritée. Ni la nature du bien, ni la durée de détention n’importent.
Les points à vérifier avant de vendre
Le Code général des impôts, dont la constitution a été opérée par quatre décrets et un arrêté du 6 avril 1950 publiés au Journal officiel le 30 avril 1950, encadre la matière. L’UFC-Que Choisir rappelle d’ailleurs cette exonération dans un article dédié.
Les seuils cités correspondent aux cessions réalisées en 2026, sur la base du revenu fiscal de référence 2024. Ils évoluent avec la loi de finances : avant de signer, il vaut mieux confirmer les plafonds en vigueur auprès de l’administration fiscale.
La différence de traitement est nette. Sous 12 679 euros de RFR, le retraité n’a aucune condition de délai ni de nature de bien à respecter. Au-dessus, l’exonération reste cantonnée à l’ancienne résidence principale, vide, et vendue dans les deux ans. Retrouvez également notre article sur le crédit immobilier : à 3,49 % en octobre, acheter coûte plusieurs milliers d’euros de plus, et les primo-accédants modestes sont les plus touchés.
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