Le prêt familial paraît gratuit, mais la banque le compte comme une mensualité : prêter 120 000 € à un enfant peut lui faire perdre plus de 115 000 € de capacité d’emprunt, là où la donation ne consomme rien.
Pour aider un enfant à réunir son apport, les parents disposent de trois voies légales, toutes gratuites lorsqu’ils les déclarent eux-mêmes : la donation, le don pour un logement neuf et le prêt familial écrit. La donation couvre 100 000 € par parent sans aucun droit. Le don pour le neuf ajoute jusqu’à 100 000 € par parent, pour les dons réalisés d’ici le 31 décembre 2026. Le prêt se déclare par le formulaire 2062 dès 5 000 € prêtés dans l’année.
Le choix ne se limite pas à l’impôt : il décide aussi de ce que la banque acceptera de prêter.
Donation ou prêt : la banque ne les traite pas pareil
La donation et le don pour le neuf transmettent l’argent définitivement. Le prêt ne fait que l’avancer, et oblige l’enfant à rembourser. C’est précisément ce remboursement que la banque retient contre lui.
Déclarée sur l’espace particulier d’impots.gouv ou via le formulaire 2735, une donation devient un apport personnel à part entière. La banque l’intègre au financement sans lui associer aucune mensualité. Le prêt familial suit un traitement inverse : au-delà de 1 500 €, un écrit est exigé comme preuve (article 1359 du code civil), et au-delà de 5 000 € dans l’année, l’enfant le déclare avec ses revenus via le formulaire 2062. Découvrez notre article sur les donations : jusqu’à 300 000 € sans impôt pour un enfant, mais seulement avant le 31 décembre 2026.
La banque traite ce prêt comme un crédit. Sa mensualité entre dans le taux d’effort, plafonné à 35 % des revenus assurance comprise par la norme du Haut Conseil de stabilité financière. Une donation n’en consomme rien.
120 000 € prêtés, 115 724 € de capacité d’emprunt en moins
Prêtés sur 15 ans sans intérêts, 120 000 € représentent 667 € par mois, soit 15 % des revenus d’un foyer qui gagne 4 500 € nets. Sur 20 ans à 3,43 %, le barème moyen des courtiers en septembre, ce même foyer peut emprunter 273 262 €.
Avec un prêt familial de 120 000 € au passif, sa capacité d’emprunt tombe à 157 538 €, soit 115 724 € de moins. Pour un foyer qui emprunte déjà au maximum, ce prêt n’augmente le budget que de 4 276 €. Donnée, la même somme s’ajoute en entier.
Ce calcul varie d’un établissement à l’autre : la mensualité acceptée dépend du taux obtenu, qui diffère sur un même dossier selon la banque.
Trois précautions pour protéger le prêt familial
Si le prêt reste la bonne solution, trois précautions le protègent.
Un écrit signé, d’abord, qui fixe le montant, la durée, l’échéancier et le taux éventuel, sans passage chez le notaire. Ensuite, des remboursements réels, par virement, au montant et à la date prévus. Enfin, le formulaire 2062, déposé avec la déclaration de revenus dès 5 000 € prêtés dans l’année. L’oubli coûte 150 €, mais le vrai risque est la requalification du prêt en donation.
La banque réclame de toute façon l’origine de chaque euro de l’apport. Pour une donation, la déclaration validée ou le formulaire 2735 suffisent. Pour un prêt, le contrat ou la reconnaissance de dette signée avec son échéancier. Dans tous les cas, le relevé du virement depuis le compte des parents.
Un couple marié sous le régime de la communauté doit ajouter une déclaration de remploi dans l’acte d’achat pour garder la somme propre à l’époux qui la reçoit (article 1434 du code civil). Pour des partenaires de Pacs ou des concubins, l’acte répartit la propriété en quotes-parts selon l’apport de chacun. Retrouvez aussi notre article sur ce prêt à taux zéro pour les familles n’a plus de condition de revenus, et des ménages aisés pourraient désormais y prétendre.
Entre prêter et donner, la différence se joue surtout sur la capacité d’emprunt : le prêt la réduit, la donation la préserve. Le choix dépend de ce que les parents veulent transmettre, et de ce que l’enfant devra rembourser.
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