Une ligne glissée dans un bail ne suffit pas à transférer la taxe foncière au locataire d’un logement : la somme peut être contestée, tandis que la TEOM obéit à une règle différente.
La confusion vient souvent de l’avis de taxe foncière lui-même. Le propriétaire le reçoit et le règle, mais une partie liée à l’enlèvement des déchets peut ensuite être intégrée aux charges locatives. Cette exception ne permet pas de réclamer tout l’avis au locataire.
Avant de payer, il faut donc relire la clause du bail, identifier la ligne facturée et demander les justificatifs. Le mot « taxe » ne suffit pas à rendre la somme récupérable.
Une clause du bail ne suffit pas à transférer la taxe foncière
Dans une location d’habitation, la taxe foncière sur les propriétés bâties incombe en principe au propriétaire. La loi nᵒ 89-462 du 6 juillet 1989 et le décret nᵒ 87-713 du 26 août 1987 encadrent les charges qui peuvent être récupérées auprès du locataire.
La taxe foncière elle-même ne figure pas dans la liste des charges récupérables présentée dans le décret. Une clause qui demande au locataire d’en supporter directement le montant peut donc être contestée. Sa présence dans un contrat signé ne garantit pas qu’elle soit juridiquement applicable.
Le Code général des impôts apporte un autre repère. Son article 1400 rattache l’imposition au propriétaire du bien au 1er janvier de l’année concernée. Ce principe fiscal doit toutefois être distingué de la récupération de certaines charges prévue par le droit locatif.
Cette règle vise les locations d’habitation, notamment les locations nues ou meublées. Le bail commercial suit un régime différent : une clause suffisamment explicite peut y mettre la taxe foncière à la charge du locataire. Il faut donc commencer par identifier la nature exacte du contrat.
La TEOM reste la ligne que le propriétaire peut récupérer
La taxe d’enlèvement des ordures ménagères, plus connue sous le sigle TEOM, constitue l’exception principale. Elle finance la collecte et le traitement des déchets, un service utilisé par l’occupant du logement. Le propriétaire la paie avec son avis de taxe foncière, puis peut en demander le remboursement au locataire dans le cadre des charges récupérables.
Sur l’avis d’imposition, la TEOM apparaît sur une ligne distincte. Le locataire doit vérifier que le montant réclamé correspond bien à cette ligne et non au total de la taxe foncière. Si un garage ou un parking est loué avec le logement, la TEOM qui lui est rattachée peut également entrer dans le calcul.
Les frais de gestion et de recouvrement ajoutés sur l’avis restent à distinguer de la TEOM. Ils ne doivent pas être transférés au locataire avec la taxe. Les autres prélèvements locaux éventuellement présents sur l’avis, comme la Gemapi ou une taxe spéciale d’équipement, ne deviennent pas davantage des charges locatives par simple mention dans le bail.
Lorsque l’occupation n’a couvert qu’une partie de l’année, la somme réclamée doit correspondre à la période de présence dans le logement. Le bailleur doit aussi pouvoir expliquer son calcul dans le décompte des charges.
Comment contester la somme sans bloquer tout le paiement
La première étape consiste à demander un décompte précis et la copie de l’avis de taxe foncière. Il faut comparer la somme facturée avec la seule ligne TEOM, puis écarter la taxe foncière, les frais de gestion et les autres taxes non récupérables.
La contestation peut ensuite être adressée par écrit au propriétaire ou à l’agence. Le courrier doit citer la clause concernée, indiquer le montant contesté et demander sa correction. Conserver le bail, les appels de charges, les justificatifs reçus et les preuves de paiement facilitera la suite du dossier.
La source consultée indique que les justificatifs doivent rester accessibles pendant six mois après l’envoi du décompte et qu’un rappel de charges peut porter sur trois ans au maximum. Elle évoque également un étalement sur douze mois lorsqu’une régularisation tardive dépasse l’année civile suivant son exigibilité. Ces délais doivent être vérifiés au regard de la date du bail, du mode de paiement des charges et de la situation précise du locataire.
En l’absence d’accord, l’ADIL peut apporter une information juridique gratuite. La commission départementale de conciliation offre ensuite une voie amiable avant une éventuelle saisine du juge. L’objectif n’est pas de refuser toute charge liée aux déchets, mais d’empêcher qu’une clause transforme la totalité de la taxe foncière en dette locative.
La bonne frontière tient en une ligne : la TEOM justifiée peut être récupérée, la taxe foncière du propriétaire ne doit pas être transférée telle quelle au locataire d’un logement.
Comparez la ligne TEOM de l’avis avec le décompte des charges avant de contester la somme réclamée.
En tant que jeune média indépendant, CESdeFrance a besoin de votre aide. Soutenez-nous en nous suivant et en nous ajoutant à vos favoris sur Google News. Merci !
