Dans la conjoncture actuelle, où les signaux sont mauvais pour le marché immobilier, investir dans l'immobilier locatif peut être une excellente façon de diversifier son patrimoine et de générer des revenus complémentaires. Qu'il s'agisse d'un investissement avec apport personnel ou sans apport, il est important de prendre en compte certaines caractéristiques pour que votre projet soit couronné de succès.
Chercher un bien immobilier rentable
Selon L'Observatoire national des stations de montagne, le taux d'occupation des stations de ski françaises a augmenté de 7 % sur un an malgré la crise sanitaire. Ces stations représentent donc une bonne opportunité pour les investisseurs qui souhaitent se constituer un patrimoine grâce à la location saisonnière. La start-up Prello s'est intéressée aux 250 stations de ski accessibles en France afin de sélectionner celles qui présentaient le meilleur rapport entre prix au mètre carré moyen et montant des revenus locatifs estimés. Par exemple, les petites stations familiales sont plus abordables à l'achat et offrent des rentabilités intéressantes.
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Prendre en compte les risques liés au projet
Les facteurs les plus importants à prendre en compte dans l'équation financière d'un investissement locatif sont le timing d'achat, le diagnostic de performance énergétique et les conditions de financement proposées par les banques. En effet, le marché immobilier donne des signes d'essoufflement, et depuis le 1er janvier 2021, les logements dont le diagnostic de performance énergétique est classé G+ (le plus faible) sont interdits à la location
Ainsi, il convient de choisir un bien dont le DPE est compris entre A et E si vous ne voulez pas avoir à le rénover avant 2025. De plus, le niveau du crédit accordé par les banques est à son plus bas depuis 2016. Il est donc important de comparer les offres des différents organismes afin de trouver le meilleur taux d'intérêt et le type de crédit le plus adapté à votre projet. Vous pouvez utiliser un comparateur de crédit immobilier en ligne pour cela. Quel que soit le mode de financement choisi, il faudra également tenir compte des charges et taxes supplémentaires liées à l'achat et à la mise en location du bien, notamment les frais habituels liés à une transaction immobilière :
- Frais de notaire : 2 à 3 % de la valeur du bien en cas d'achat dans le neuf ou 7 à 8 % en cas d'achat d'un bien ancien.
- Frais de dossier : jusqu'à 1 % du coût total du bien.
- Fiscalité : elle dépendra du type de propriété achetée (résidence principale, secondaire ou tertiaire). Les biens loués en tant qu'habitation principale restent les moins taxés.
- Autres frais : assurances habitation, gestion locative, etc.
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Prévoir un budget pour l'entretien du bien
Lorsque vous êtes propriétaire d'un bien immobilier, il faut impérativement mettre en place un budget dédié à l'entretien et à la maintenance du logement. Cette somme servira à effectuer les travaux d'amélioration et de modernisation du bien nécessaires pour maintenir le niveau de qualité et de confort pour les locataires. Elle est également utile pour couvrir les charges supplémentaires liées à l'utilisation du bien (taxes, eau, etc…).
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Au-delà de ces considérations, le bailleur devra également veiller à ce que la clause de révision annuelle des loyers soit bien respectée et à ce que le relogement des locataires se fasse dans des conditions optimales. Même si les conditions actuelles rendent difficile l'accès à l'investissement immobilier, cette stratégie peut s'avérer très intéressante à long terme. Les chances de réussite de son projet seront maximisées si le bailleur prend conscience des risques encourus et adopte une approche systématique de l'ensemble des aspects financiers, juridiques et fiscaux liés à l'investissement locatif. Si les conseils ci-dessus sont suivis, avec un peu de persévérance et de chance, vous devriez pouvoir atteindre vos objectifs et voir votre portefeuille de propriété croître durablement d'ici 2023.
