Succession immobilière : « Ne transmettez jamais ce type de bien » prévient cette notaire, au risque de ruiner vos enfants

Ils pensaient offrir une sécurité à leurs enfants. En réalité, certains parents créent sans le savoir un cauchemar juridique et financier. Dans une société où l’héritage est souvent perçu comme une chance, les pièges de la succession immobilière sont bien plus fréquents qu’on ne l’imagine. Coralie Daven, ancienne notaire, dévoile une histoire édifiante qui devrait faire réfléchir tous ceux qui envisagent une transmission de leur patrimoine.

Une donation qui semblait parfaite

Laurence, 68 ans, pensait agir avec bon sens. Elle disposait de deux appartements situés à Antibes, d’une valeur totale de 700 000 euros. Des biens qu’elle louait en saisonnier, générant 50 000 euros de revenus par an. En les transmettant à sa fille unique de 35 ans, elle croyait faire un geste généreux et utile pour alléger les droits de succession à venir.

Mais ce que Laurence ignorait, c’est que ses deux logements étaient grevés d’hypothèques légales, liées à une dette fiscale de 20 000 euros. Un détail aux conséquences dévastatrices. Car une fois le bien transmis, cette charge suit le nouveau propriétaire. Et ce fardeau, c’est sa fille qui allait devoir le porter, qu’elle le veuille ou non.

Une dette qui piège l’héritier

La notaire découvre ce passif en étudiant le dossier. Ces hypothèques, posées par le Trésor public, garantissaient une créance fiscale ancienne. Dans les faits, la fille de Laurence aurait hérité d’un bien chargé… et d’une dette bien réelle. Le problème ? Elle n’avait ni les ressources ni l’intention de prendre en charge une telle responsabilité.

Coralie Daven raconte : « Si elle avait accepté la donation, elle aurait dû régler la dette au plus vite. Sinon, le fisc pouvait saisir les biens et les vendre aux enchères. » Ce que Laurence voyait comme une aide précieuse risquait d’endetter durablement sa fille. Et ce, malgré une intention profondément bienveillante au départ.

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Une générosité qui coûte cher

Outre la dette cachée, la donation en elle-même représentait un coût colossal : plus de 41 000 euros entre les frais de rédaction d’acte et les droits de mutation. Une somme supérieure au montant des dettes. En voulant transmettre deux appartements, Laurence risquait de payer plus cher que si elle avait simplement réglé ses impôts puis transmis un seul bien.

Le raisonnement de la notaire est implacable : « Elle aurait dû vendre un appartement pour solder ses dettes, puis donner l’autre à sa fille. » Mais Laurence refusait de se séparer de l’un des deux biens. Prisonnière de son attachement émotionnel et de ses projections, elle manquait la seule solution viable.

Ces biens qui détruisent plus qu’ils n’aident

« Ne transmettez jamais ce type de bien », insiste Coralie Daven. Derrière cette phrase choc, une réalité méconnue : certains biens immobiliers sont toxiques. Leur valeur perçue masque des vices juridiques, des charges cachées ou des dettes fiscales silencieuses. Et pourtant, ils continuent d’être transmis sans contrôle, comme un cadeau empoisonné.

Le problème est systémique. Beaucoup de familles idéalisent la propriété comme un atout, sans jamais vérifier ce qu’elle implique réellement. Or, ce n’est pas parce qu’un bien a de la valeur qu’il est bénéfique pour l’héritier. L’ignorance coûte cher. Parfois même plus cher que l’absence de transmission.

Refuser la transmission, un acte de lucidité

Face à ces découvertes, Laurence a tout annulé. Elle n’a rien transmis. Et quelques semaines plus tard, elle a rappelé la notaire pour la remercier. Dire non peut être un acte d’amour. Un geste de lucidité plus puissant qu’une donation faite à l’aveugle. Dans cette histoire, le bon choix n’a pas été de donner, mais de protéger.

Coralie Daven rappelle que son métier ne consiste pas seulement à faire signer des actes. Il s’agit aussi de conseiller, d’alerter, parfois de freiner. Quand la pression familiale pousse à transmettre, les professionnels doivent rappeler que certaines décisions peuvent avoir des conséquences irréversibles.

Et vous, savez-vous vraiment ce que vous transmettez ?

Votre bien est-il libre de dettes ? Avez-vous vérifié son état fiscal, juridique et patrimonial ? Beaucoup de parents pensent sécuriser l’avenir de leurs enfants… alors qu’ils leur transmettent un problème à retardement. Cette histoire vous parle ? Partagez votre avis, posez vos questions, réagissez en commentaire.