Donner la nue-propriété de son logement divise les droits de donation par trois. La Cour des comptes propose désormais de réserver l’abattement parent-enfant de 100 000 euros aux seules donations en pleine propriété, ce qui réduirait fortement l’intérêt de ce montage.
Transmettre un bien immobilier à ses enfants coûte cher. Les droits de donation grimpent vite dès que le logement a de la valeur. Le démembrement de propriété reste l’un des moyens légaux les plus efficaces pour alléger la facture.
Le principe : le propriétaire conserve l’usufruit et ne donne que la nue-propriété. Il garde la jouissance du bien, et le bénéficiaire ne paie des droits que sur la valeur de cette nue-propriété, fixée selon l’âge de l’usufruitier.
Pourquoi donner la nue-propriété coûte moins cher ?
Le droit de propriété peut être démembré entre un usufruitier et un nu-propriétaire. L’usufruitier occupe le logement, le prête ou le loue, et peut même céder son droit d’usufruit. À sa mort, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans payer de droits sur cette réversion.
La valeur fiscale de la nue-propriété dépend de l’âge de l’usufruitier. Plus il est jeune, plus l’usufruit dure et moins la nue-propriété vaut. Un logement familial de 500 000 euros transmis en pleine propriété génère 78 194 euros de droits de succession pour un enfant unique.
En donnant la nue-propriété alors que le parent a 60 ans, la nue-propriété ne vaut que 50 % du bien, soit 250 000 euros. L’enfant ne paie alors que 28 194 euros de droits, environ 50 000 euros de moins, quasiment trois fois moins. Au décès du parent, il récupère la pleine propriété sans rien verser de plus.
Ce que la Cour des comptes remet en cause
Dans une note sur la fiscalité du patrimoine publiée le 21 septembre 2026, la Cour des comptes remet en cause cet avantage. Pour les magistrats, le démembrement entre nue-propriété et usufruit est « une stratégie d’optimisation qui ne présente pas l’avantage économique et démographique d’une transmission pleine à des jeunes actifs, alors qu’elle représente un coût pour les finances publiques ».
La proposition est précise : réserver l’abattement de 100 000 euros dont bénéficient les parents envers leurs enfants tous les quinze ans aux seules donations en pleine propriété. Les donations avec réserve d’usufruit en seraient exclues, ce qui renchérirait nettement la facture pour ceux qui utilisent ce montage.
La note ne se limite pas à cette niche. La Cour des comptes propose aussi de réduire de cinq points chaque tranche du barème des droits de succession et de donation, un barème qui va de 5 % à 45 % entre parents et enfants. Le coût de cette baisse générale est estimé à 2,1 milliards d’euros, d’après les chiffres rapportés par Tout Sur Mes Finances.
Ce que cela changerait pour les familles
Si la mesure était retenue, le choix ne serait pas neutre. Réserver l’abattement aux donations en pleine propriété pousserait à se déposséder entièrement de son logement ou de ses revenus locatifs, alors que les besoins financiers et de santé restent difficiles à prévoir à un âge avancé.
La Cour des comptes considère qu’une transmission pleine profite davantage à de jeunes actifs. Beaucoup de parents hésitent pourtant à renoncer définitivement à leur logement, ce qui rend l’effet incitatif de la mesure loin d’être garanti. Retrouvez aussi notre article sur les donations en 2027 : cette fenêtre fiscale pourrait faire économiser 12 200 euros sur 100 000 euros transmis.
Cette proposition n’a pas de valeur contraignante : c’est une recommandation, pas une réforme votée. Les propriétaires qui ont déjà donné la nue-propriété ne sont pas concernés rétroactivement, et rien n’oblige à agir avant une éventuelle évolution législative.
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