Au sein du dispositif de Location Meublée Non-Professionnelle (LMNP), les propriétaires peuvent bénéficier d'un régime fiscal particulièrement avantageux, notamment grâce à la possibilité de déduire certaines charges liées à l'exploitation de leur bien. Dans cet article, nous vous présentons les charges déductibles des loyers perçus dans le cadre de locations meublées en LMNP.
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Les différents types de charges déductibles
Pour comprendre les différentes catégories de charges déductibles, il est essentiel de distinguer les frais d'acquisition du bien et ceux liés à son exploitation. Nous verrons ensuite comment ces charges s'articulent avec le régime fiscal propre au LMNP.
Les frais d'acquisition du bien
Dans le cas d'un achat immobilier destiné à être loué en meublé, les frais d'acquisition sont l'ensemble des dépenses engagées lors de l'achat, à savoir : prix d'achat du bien, droits de mutation, frais de notaire notamment. Ces frais ne sont pas directement déductibles des loyers, mais ils entrent en compte dans le calcul de l'amortissement du bien, permettant ainsi une réduction de la base imposable sur plusieurs années fiscales.
Les frais liés à l'exploitation du bien
Il s'agit ici de toutes les charges que le propriétaire doit supporter dans le cadre de la mise en location de son bien meublé. Le principe général est que seules les dépenses engagées pour les besoins de l'activité locative sont déductibles des loyers perçus. Il peut s'agir, par exemple, de frais d'entretien et de réparation, de charges de copropriété, d'assurances, de taxes ou encore de dépenses liées à la gestion du bien.
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Les conditions de déduction des charges
Afin de pouvoir déduire les charges précédemment présentées, il convient de respecter certaines formalités.
Le régime fiscal choisi : réel ou micro-BIC ?
Pour bénéficier de la déduction des charges, le propriétaire bailleur doit opter pour le régime réel d'imposition, qui consiste à déterminer le revenu imposable en tenant compte de l'ensemble des recettes et des dépenses réellement engagées. Ce régime nécessite la tenue d'une comptabilité et l'établissement d'un bilan annuel.
En revanche, si le propriétaire choisit le régime micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), il ne pourra pas déduire ses charges de manière détaillée, puisqu'il bénéficiera automatiquement d'un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers perçus. Le choix entre ces deux régimes dépend donc de la situation particulière de chaque propriétaire.
La nature et la justification des charges
Comme mentionné précédemment, seuls les frais engagés pour les besoins de l'activité locative peuvent être déductibles. Il est donc essentiel de pouvoir justifier le caractère nécessaire et réel de chaque dépense.
Par ailleurs, seul le montant effectivement supporté par le propriétaire peut être déduit. Par exemple, si une partie des charges est récupérable auprès du locataire (selon les termes du contrat de bail), seule la fraction restant à la charge du bailleur sera déductible.
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Les principales charges déductibles en LMNP
Pour faciliter la compréhension des charges déductibles, nous avons regroupé les principales catégories de dépenses concernées :
Les frais d'entretien et de réparation
Cette catégorie regroupe toutes les dépenses liées à l'entretien courant du bien et aux travaux de réparation nécessaires. Parmi ces charges, on trouve, par exemple, les frais de ménage, de jardinage, de ravalement, ou encore les coûts liés à des travaux de remise en état entre deux locataires.
Les charges de copropriété
Si le bien loué fait partie d'une copropriété, le propriétaire doit s'acquitter de charges qui correspondent à sa quote-part des dépenses communes. Ces charges sont en principe déductibles dans leur intégralité.
Les assurances
Toutes les primes d'assurances versées dans le cadre de l'activité locative sont déductibles : assurance habitation, assurance loyers impayés, assurance multirisques… Il convient toutefois de vérifier que les garanties souscrites correspondent bien aux besoins liés à l'exploitation du bien.
Les taxes et impôts locaux
La taxe foncière supportée par le propriétaire est déductible des loyers perçus. En revanche, la taxe d'habitation demeure à la charge du locataire et n'est donc pas déductible.
Les frais de gestion et de commercialisation
Cette catégorie englobe l'ensemble des dépenses liées à la gestion courante et au suivi de la location : honoraires de gérance, commissions versées à des agences immobilières, frais de publicité pour trouver des locataires, etc. Tous ces frais sont également déductibles des loyers perçus.
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Il est important de noter qu'il ne s'agit ici que d'un aperçu des principales charges déductibles en LMNP et que chaque situation mérite une analyse spécifique. N'hésitez pas à solliciter l'aide de professionnels (experts-comptables, avocats) pour faire valoir vos droits et optimiser votre fiscalité.
