Une maison de vacances, un terrain ou un appartement laissé vide peut entamer la pension de réversion sans rapporter un euro : l’Assurance retraite compte 3 % de la valeur du bien dans les ressources, chaque année.
La réversion du régime général est versée sous condition de ressources. Un bien non loué est censé procurer 3 % de sa valeur vénale par an, même s’il ne produit aucun loyer. Une maison estimée 250 000 € ajoute donc 7 500 € au total examiné par la caisse, de quoi franchir le plafond de 25 001,60 € en vigueur pour une personne seule en 2026.
Un dépassement est retranché de la pension, sans la supprimer. Avec 18 000 € de revenus par ailleurs, le total atteint 25 500 €, soit 498,40 € au-dessus du plafond. La pension baisse donc de 498,40 € par an. Quelques centaines d’euros de trop suffisent à entamer la pension.
Pourquoi un bien vide compte comme un revenu
La réversion du régime général représente 54 % de la retraite de base du conjoint décédé. Elle s’ouvre à partir de 55 ans et reste réservée aux personnes mariées ou qui l’ont été, pas aux couples pacsés.
Les articles R353-1 et R815-25 du code de la sécurité sociale posent une règle peu connue : un bien immobilier ou mobilier qui ne rapporte rien est censé procurer chaque année 3 % de sa valeur vénale. Ce revenu « papier » s’ajoute aux ressources réelles pour vérifier le droit à la pension.
En 2026, les ressources ne doivent pas dépasser 25 001,60 € par an pour une personne seule, soit 2 080 fois le Smic horaire brut. Le plafond passe à 40 002,56 € en couple. La caisse regarde d’abord les ressources des trois mois précédant la demande, comparées au quart du plafond, soit 6 250,40 € pour une personne seule.
Le même mécanisme existe pour le minimum vieillesse, devenu l’Allocation de solidarité aux personnes âgées (Aspa) en 2006. Près d’un bénéficiaire potentiel sur deux y renonce, d’après une analyse publiée par Generali, par crainte d’imposer à ses héritiers un remboursement à son décès. Découvrez notre article sur les revenus modestes mais propriétaire d’une résidence secondaire : la règle des 3 % qui peut vous faire refuser la pension de réversion.
Une maison à 250 000 € : le calcul pas à pas
Une veuve qui vit seule et garde une maison de vacances non louée, estimée 250 000 €, se voit compter 7 500 € de revenu par an, soit 625 € par mois.
Avec 18 000 € de revenus par ailleurs, son total atteint 25 500 €, c’est-à-dire 498,40 € de plus que le plafond de 25 001,60 €. La pension reste due, amputée de ce montant : 498,40 € par an.
Le seuil est ténu. Une maison estimée 200 000 € compte pour 6 000 €. Le total retombe à 24 000 €, sous le plafond, et la pension reste entière. Il suffit d’un dépassement de quelques centaines d’euros pour entamer la pension.
L’arbitrage vaut aussi si le bien est loué. Un loyer au-dessus de 625 € par mois fait compter plus de revenus qu’à vide. Un loyer en dessous peut, à l’inverse, ramener le total sous le plafond.
Ce qui compte dans les ressources, et ce qui reste hors calcul
Tout le patrimoine n’est pas passé au crible. La résidence principale n’est jamais comptée, quelle que soit sa valeur. Les biens reçus du conjoint décédé sont exclus. Un bien loué compte pour les loyers réellement perçus, et non pour 3 % de sa valeur.
La règle des 3 % ne vise que la réversion de base. La complémentaire Agirc-Arrco, versée à hauteur de 60 %, reste due sans condition de ressources : la maison de vacances n’y change rien. Elle se perd en revanche en cas de remariage.
Quelques précautions évitent les mauvaises surprises : estimer ses biens au prix de vente réaliste, comparer le loyer possible au revenu compté à vide avant de signer un bail, et déposer sa demande même en cas de dépassement, puisque la réversion baisse sans disparaître. Retrouvez aussi notre article sur « être propriétaire et toucher une petite retraite : le paradoxe qui peut faire refuser la réversion ».
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