LMNP : Comment déclarer les revenus d’une location meublée non professionnelle

La location meublée non professionnelle (LMNP) est un régime fiscal avantageux qui permet d'investir dans l'immobilier tout en bénéficiant de certains avantages fiscaux. Toutefois, il est crucial de bien comprendre comment déclarer ces revenus afin de profiter pleinement des réductions d'impôts et d'éviter les erreurs pouvant entraîner des sanctions financières. Cet article vous explique les différentes étapes pour déclarer les revenus issus d'une location meublée non professionnelle.

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1. Vérifier son éligibilité au statut LMNP

Avant de s'engager, il convient d'évaluer si votre situation correspond au statut de loueur en meublé non professionnel. Pour cela, plusieurs critères doivent être respectés :

• • Vos revenus locatifs annuels ne doivent pas excéder 23 000 € ou représenter moins de 50% de vos revenus totaux.
  • Le logement doit être meublé et proposé à la location à titre principal sur une période minimale d'un an (sauf pour les locations saisonnières).
  • Vous ne devez pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés en tant que loueur professionnel (LMP).

Si vous remplissez ces conditions, vous pouvez prétendre au statut LMNP et ainsi profiter des avantages fiscaux qui y sont associés.

2. Choisir entre le régime micro-BIC et le régime réel

Le choix du régime d'imposition est une étape clé pour optimiser ses revenus locatifs en LMNP. En effet, les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) issus de la location meublée non professionnelle peuvent être soumis au régime micro-BIC ou au régime réel. Chacun d'eux présente des avantages et inconvénients qui dépendent principalement de vos revenus locatifs et de vos charges.

Régime micro-BIC :

• Accessible si les revenus locatifs annuels sont inférieurs à 70 000 €.
• Abattement forfaitaire de 50% sur les revenus bruts pour le calcul de l'impôt.
• Aucun frais réel n'est déductible.

Régime réel :

• Applicable si les revenus locatifs annuels dépassent 70 000 € ou si vous optez volontairement pour ce régime.
• Déduction des charges réelles et des amortissements sur les biens loués.
• Nécessite de tenir une comptabilité plus exigeante.

En fonction de votre situation, il peut être judicieux de demander l'avis d'un conseiller immobilier pour choisir le régime le plus adapté à votre investissement.

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3. Réaliser la déclaration d'activité en tant que loueur en meublé non professionnel

La première étape consiste à adresser au greffe du tribunal de commerce une déclaration d'activité en tant que loueur en meublé non professionnel. Celle-ci doit être réalisée dans un délai de quinze jours après le début de la location. La déclaration se fait via le formulaire P0i, accompagné d'un justificatif d'identité et d'un justificatif de domicile. Une fois cette démarche effectuée, vous obtiendrez votre numéro SIRET et serez officiellement considéré comme LMNP.

4. Tenir une comptabilité adaptée à son régime d'imposition

Selon le régime fiscal choisi, il est important de tenir une comptabilité adaptée :

• Micro-BIC : aucune obligation particulière si ce n'est de conserver les factures des loyers perçus et des charges éventuelles. Aucun frais réel n'étant déductible, la tenue d'une comptabilité exhaustive n'est pas nécessaire.
• Régime réel : il convient de réaliser un bilan simplifié chaque année et de conserver l'ensemble des documents et justificatifs relatifs aux recettes et dépenses liées à vos biens loués. Vous devrez également déclarer la TVA si vos revenus locatifs excèdent 34 400 € par an.

Pour faciliter la gestion de votre comptabilité, l'aide d'un expert-comptable spécialiste du régime LMNP peut être précieuse.

5. Déclarer ses revenus locatifs dans sa déclaration de revenus

La déclaration des revenus issus de la location meublée non professionnelle doit être réalisée chaque année, en même temps que votre déclaration d'impôt sur le revenu. Les formulaires à remplir varient selon le régime fiscal choisi :

• Micro-BIC : report des revenus locatifs bruts (loyers perçus + charges récupérables) dans la rubrique BIC non professionnels de la déclaration complémentaire n°2042-C-PRO.
• Régime réel : dépôt de la déclaration n°2031 pour les BIC non professionnels accompagnée du bilan simplifié et de la liasse fiscale n°2065, en plus de la déclaration d'impôt sur le revenu habituelle.

Il est important de veiller à bien respecter les échéances fixées par l'administration fiscale sous peine de pénalités.

6. Payer la cotisation foncière des entreprises (CFE)

En tant que LMNP, vous êtes redevable de la cotisation foncière des entreprises (CFE), impôt local calculé en fonction de la valeur locative cadastrale de votre bien. La CFE est due au titre de l'année en cours et doit être réglée conjointement à la taxe foncière. Pensez donc à budgétiser cette charge supplémentaire dans vos projections de rentabilité de votre investissement immobilier.

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En suivant ces étapes pour déclarer les revenus d'une location meublée non professionnelle, vous profiterez pleinement des avantages fiscaux de ce statut tout en respectant vos obligations légales. Pour garantir le succès de votre investissement, n'hésitez pas à faire appel à un professionnel spécialisé dans la gestion de bien en LMNP.