Transmettre jusqu’à 300 000 € à un enfant sans payer de droits de donation est possible, mais l’exonération tombe si l’argent n’est pas employé dans un logement sous six mois.
La loi de finances 2025 a créé une exonération exceptionnelle sur les dons familiaux d’argent, pour accélérer les transmissions et relancer l’immobilier. Un parent ou un grand-parent peut ainsi donner une somme importante à un enfant ou un petit-enfant, sans aucun droit de donation à payer.
Le dispositif n’a rien d’un chèque en blanc. Pour rester exonéré, le bénéficiaire doit employer les sommes dans un délai de six mois, uniquement pour financer du logement. C’est cette condition qui fait tomber l’avantage fiscal, et qu’un titre d’exonération ne garantit pas à lui seul.
Six mois pour employer l’argent : la condition qui peut tout annuler
Le don n’est exonéré qu’à une condition : le bénéficiaire emploie les sommes reçues dans un délai de six mois. Deux usages seulement sont admis.
Soit l’acquisition d’un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement (vente sur plan), qu’il serve de résidence principale ou qu’il soit mis en location. Soit la réalisation de travaux de rénovation énergétique éligibles à MaPrimeRénov’, sur l’habitation principale.
Aucun autre emploi ne conserve l’exonération. Un apport pour un logement ancien, un placement financier ou des dépenses courantes ne remplissent pas la condition. Le délai court à compter de la réception des sommes. Retrouvez notre article sur les donations : jusqu’à 300 000 € sans impôt pour un enfant, mais seulement avant le 31 décembre 2026.
Plafonds, bénéficiaires et occupation : le reste des règles
Le dispositif est encadré par des plafonds. Un donateur peut transmettre jusqu’à 100 000 € à un même bénéficiaire ; au-delà, les sommes excédentaires redeviennent soumises aux droits de donation. Un bénéficiaire ne peut pas recevoir plus de 300 000 € au total de ses ascendants dans ce cadre.
L’exonération vise les dons d’argent par chèque ou virement d’un ascendant (parent, grand-parent) vers un descendant (enfant, petit-enfant). Les foyers sans enfant ne sont pas exclus : en l’absence de descendants, les neveux et nièces peuvent aussi en bénéficier.
Le bien acquis ou rénové doit en outre être occupé en résidence principale pendant au moins cinq ans, à compter de l’achat, de l’achèvement des travaux ou de la fin des rénovations énergétiques.
Créée par l’article 790 A bis du Code général des impôts, en vigueur depuis le 15 février 2025, cette exonération s’ajoute à l’abattement classique de 100 000 € par parent et par enfant (article 757 du même code). Elle reste temporaire : les dons doivent être réalisés avant le 31 décembre 2026 pour en bénéficier.
Si la condition n’est pas respectée, le fisc peut réclamer les droits
Le piège se referme sur ce délai de six mois. Donner sans impôt ne suffit pas : si les sommes ne financent ni un logement neuf ni des travaux MaPrimeRénov’ dans ce délai, la condition d’exonération n’est plus remplie. Le fisc peut alors réclamer les droits de donation qui auraient dû être payés.
La même logique vaut pour l’obligation d’occupation de cinq ans : une revente anticipée ou une mise en location contraire au cadre peut remettre en cause l’avantage. Mieux vaut préparer le projet immobilier avant le don, et conserver les justificatifs (compromis de vente, factures de travaux, attestation MaPrimeRénov’).
Un don versé sans achat identifié dans les six mois peut donc coûter, en droits, bien plus cher que ce que l’exonération faisait gagner. Pour aller plus loin, retrouvez également notre article sur la succession : cette donation de 100 000 € exonérée d’impôts ne sera bientôt plus possible.
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